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목차
1. 분석대상
(1) 대상 아파트
(2) 입지
(3) 로얄단지, 로얄층, 로얄동
2. 실거래가 동향
3. 적정가치평가
(1) 16평(35.24㎡)
(2) 26평(59㎡)
(3) 33평(84㎡)
(4) 45평(121.63㎡)
(5) 52평(144.77㎡)
4. 결론
(1) 상승 여력
(2) 가격 전망
1. 분석대상
(1) 대상 아파트
- 명칭: 잠실 파크리오 아파트
- 주소: 서울특별시 송파구 올림픽로 435
- 입주일: 2008. 08.
- 세대 수: 6,864세대
- 규모: 66개동 / 지하2층, 지상 20~36층
- 높이: 최고 100.5m
- 용적률/건폐율: 283% / 14%
- 주차대수: 9,766대 (세대당 1.42대)
- 브랜드: 파크리오(Parkrio)
- 시공사: 현대건설, 삼성물산, 대림산업, 쌍용건설, 코오롱건설, 두산건설
- 편의시설: 농구장, X-게임장, 테니스장, 배드민턴장, 게이트볼장, 지압산책로, 놀이터
- 커뮤니티: 헬스장, 골프연습장, 스크린골프, 탁구장, 아이두레터, 회의실, 카페
- 평형정보:
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| 16평 (전용 35㎡, 344세대) | 26평A (전용 59.95㎡, 600세대) | 26평B (전용 59.86㎡, 288세대) |
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| 26평C (전용 59.64㎡, 156세대) | 32평A (전용 84.97㎡, 304세대) | 32평B (전용 84.79㎡, 1,762세대) 32평B1 (전용 84.79㎡, 216세대) |
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| 33평C (전용 84.9㎡, 1,978세대) | 45평 (전용 121.63㎡, 642세대) | 52평 (전용 144.77㎡, 574세대) |
(2) 입지
- 교통: 우수
- 지하철 2호선 잠실나루역, 지하철 8호선 몽촌토성역, 지하철 9호선 한성백제역, 지하철 2, 8호선 잠실역 도보권
- 잠실광역환승센터 위치 - 학군: 우수
- 초등학교: 잠현초(단지내), 잠실초(단지내)
- 중학교: 잠실중, 방이중
- 고등학교: 잠실고(단지내), 잠신고 - 인근 주거환경: 우수
- 잠실나루역 파크리오 A상가, 317동 인근 B상가, 인근 장미아파트 상가, 잠실래미안아이파크/잠실르엘 상가(예정)
- 잠실역 인근 상업지구, 롯데월드몰, 롯데월드, 롯데타워, 롯데백화점 도보권
- 한강공원, 석촌호수, 올림픽공원 도보권
- 아산병원
- 인근 재건축 단지 4곳 위치(잠래아, 잠실르엘, 장미, 주공5)
(3) 로얄단지, 로얄층, 로얄동
- 로얄단지: 1단지, 선호도는 1단지 > 2단지 > 3단지 순 (잠실나루역 인접단지일수록 고가)
- 로얄층수: 15층~25층
- 로얄동:
- 224동~229동 1, 4호라인 영구한강조망 (거실뷰 x, 방과 주방발코니쪽)
- 312동~317동 1, 2호라인 올림픽공원 영구조망 (거실뷰)
- 119동~204동 진미크 상가 인접
- 중통라인
2. 실거래가 동향
[기본정보]
- 매매, 전세는 최근 3개월 실거래 평균
- 월세는 송파구 전월세 전환율을 월세거래 보증금에 적용해 순수 월세 산출
- 멀티플은 전세가율의 역수
- 월세수익률은 추정 연세를 매매가로 나누어 산출
- 16평: 매매 9.97억, 전세 4.68억, 월세(연) 2,147만원, 멀티플 2.1배, 월세수익률 2.15%
- 26평A: 매매 20.5억, 전세 8.75억, 월세(연) 3,944만원, 멀티플 2.3배, 월세수익률 1.92%
- 26평B: 매매 20.2억, 전세 8.75억, 월세(연) 3,473만원, 멀티플 2.3배, 월세수익률 1.72%
- 26평C: 매매 20.3억, 전세 9.20억, 월세(연) 3,755만원, 멀티플 2.2배, 월세수익률 1.85%
- 32평A: 매매 24.3억, 전세 10.95억, 월세(연) 5,150만원, 멀티플 2.2배, 월세수익률 2.12%
- 32평B: 매매 23.5억, 전세 10.25억, 월세(연) 4,213만원, 멀티플 2.3배, 월세수익률 1.79%
- 33평C: 매매 22.0억, 전세 10.41억, 월세(연) 4,204만원, 멀티플 2.1배, 월세수익률 1.91%
- 45평C: 매매 27.5억, 전세 14.17억, 월세(연) 6,019만원, 멀티플 1.9배, 월세수익률 2.19%
- 52평C: 매매 29.5억, 전세 13.00억, 월세(연) 6,308만원, 멀티플 2.3배, 월세수익률 2.14%
3. 적정가치평가
[기본 가정]
- 가치평가는 DCF Method(이하 "DCF") 와 Cap Rate Method(이하 "CRM")를 활용
- 두 모델 모두 주거용 부동산을 수익형으로 활용함을 가정하였으며, 상업용 부동산 평가시 순영업이익(NOI)에 기대수익률로 나눠 적정 매매가를 적용하는 것과 동일한 로직
- 최근 전세가에 전월세전환율과 매매-전세 멀티플(전세율의 역수)를 적용해 주거용 아파트의 수익성을 산출
- 평가를 위한 기초데이터는 아래 기준 최근 3개월 평균 실거래값을 활용
- 평형별 최근 평균 매매, 전세, 월세 시세
- 전월세전환율
- 매매/전세 멀티플
- 월세수익률 - DCF Method는 향후 5년간의 추정 월세 현금흐름에서 보유세와 기타 비용(중개수수료, 장기수선충당금 등 월세의 1% 수준으로 가정)를 차감한 순영업이익(NOI)을 기대수익률(=월세수익률)로 현재가치로 할인해 적정 가치를 산출. 5년 이후 시점은 영구현금흐름을 가정 후 할인해 현재가치로 반영
- Cap Rate Method는 1년 후 시점의 월세 금액에 전월세전환율을 적용해 적정 전세가를 산출하고, 최근 거래된 매매-전세 멀티플을 적용해 적정 매매가를 산출. 이는 월세금액을 기대수익률(=월세수익률)로 나누는 수익형 부동산의 Cap Rate 로직과 결과값이 동일 함
- Cap Rate Method의 목표 전월세전환율(4.25%)과 멀티플(2.22x)은 2024. 10. 기준 송파구 아파트 평균수치 적용
- DCF는 임대료상승률과 기대수익률(=월세수익률)을, CRM은 전월세전환율과 멀티플을 변수로 민감도 분석 수행
(1) 16평(35.24㎡)
- 적정매매가
- DCF: 10.9억원 (+12.2% upside)
- CRM: 11.5억원 (+18.7% upside) - Max & Min
- DCF: Min 8.9억원, Max 13.4억원
- CRM: Min 10.0억원, Max 13.2억원
(2) 26평(59㎡)
- 적정매매가
- DCF: 21.5억원 (+10.0% upside)
- CRM: 20.1억원 (+2.7% upside) - Max & Min
- DCF: Min 17.4억원, Max 26.9억원
- CRM: Min 17.5억원, Max 23.0억원
(3) 33평(84㎡)
- 적정매매가
- DCF: 25.1억원 (+8.3% upside)
- CRM: 23.2억원 (+0.1% upside) - Max & Min
- DCF: Min 20.2억원, Max 31.5억원
- CRM: Min 20.2억원, Max 26.6억원
(4) 45평(121.63㎡)
- 적정매매가
- DCF: 29.6억원 (+7.1% upside)
- CRM: 31.8억원 (+15.2% upside) - Max & Min
- DCF: Min 24.2억원, Max 36.6억원
- CRM: Min 27.7억원, Max 36.4억원
(5) 52평(144.77㎡)
- 적정매매가
- DCF: 30.5억원 (+4.5% upside)
- CRM: 31.5억원 (+7.7% upside) - Max & Min
- DCF: Min 24.7억원, Max 38.0억원
- CRM: Min 27.3억원, Max 35.9억원
4. 결론
(1) 상승여력 (현재 시점 기준)
- DCF와 CRM으로 평가한 적정가격과 최근 3개월 평균 실거래가를 비교해 상승여력을 비교분석
- 미래 현금흐름에 기반한 절대가치평가인 DCF 방식은 평수가 커질수록 보유세가 증가함에 따라 평형이 커질 수록 상승여력은 감소
- 상대가치평가인 CRM 방식 기준으로 26평, 33평은 실거래가가 적정가치에 거의 근접
- 26평과 33평은 시장수요가 가장 많은 평형인만큼 거래량도 활발하여 균형가격을 빠르게 찾아간 것으로도 해석 가능
(2) 가격 전망
- 가격 전망은 Cap Rate Method로 추정된 적정가격에 다른 외부변수는 배제하고 인플레이션 가정만 적용
- 적용 인플레이션율은 2.92%
- 2.92%는 전월세 계약시 2+2년간은 5% 임대료를 인상하고, 이후 5년차엔 10% 인상. 이후 다시 2+2로 5% 인상을 가정해 역산해 산출된 상승률 - 이러한 가정을 적용할 시 파크리오는 2034년 33평 국평 기준 30억원 클럽 진입 가능할 전망
| https://t.me/jaydensnote |
Jayden의 부동산노트라는 텔레그램 채널을 운영하고 있습니다.
제가 관심있는 부동산 주요 뉴스, 동향, 분석결과 등을 공유합니다.
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