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목 차
1. 잠실 개요
(1) 입지
(2) 인구
(3) 교통
2. 주요 아파트 단지
3. 학군
(1) 중학교 (특목/자사고 진학률, 학업성취도)
(2) 초등학교 (학생 수, 저학년대비 고학년 학생 수 증분)
(3) 고등학교 (서울대, 의치한약수 진학률)
(4) 주요 학원가
4. 정비개발사업 동향
(1) 진주아파트 재건축 (잠실래미안아이파크)
(2) 미성, 크로바아파트 재건축 (잠실 르엘)
(3) 잠실 주공5단지 재건축
(4) 잠실 장미아파트 재건축
(5) 잠실 우성 1,2,3차 재건축
(6) 잠실 우성 4차 재건축
(7) 잠실운동장 MICE 개발 계획
(8) 삼성동 현대차그룹 GBC(Global Business Complex) 개발 계획
5. 가격 동향 (아파트 30평형 / 주상복합 메인평형 중심)
(1) 단지별 비교
(2) 매매 및 전세가 추이
- 아파트
- 주상복합
6. 규제
(1) 투기과열지구 및 분양가상한제
(2) 토지거래허가구역
7. 결론
1. 잠실 개요
(1) 입지
- 잠실은 송파구에 위치
- 행정동 기준 잠실본동, 2, 3, 4, 6, 7동으로 구성 됨(법정동 기준 잠실대교를 중심으로 좌측이 잠실동, 우측이 신천동)
- 북쪽으로 한강이 흐르며, 서쪽으로는 강남구 삼성동/대치동, 동쪽은 강동구 위치
- 교통특성:
- 잠실역에 광역환승센터가 위치하여 시내교통 및 광역교통 모두 우수
- 잠실/송파 지역내 지하철 2호선, 9호선, 8호선이 지나감
· 2호선: 종합운동장역, 잠실새내역, 잠실역, 잠실나루역 등
· 9호선: 종합운동장역, 삼전역, 석촌고분역, 석촌역, 송파나루역, 한성백제역 등
· 8호선: 몽촌토성역, 잠실역, 석촌역, 송파역 등 - 입지특성:
- 북쪽으로 올림픽대로와 한강공원, 서쪽은 잠실종합운동장, 중심부엔 롯데월드, 롯데월드타워, 석촌호수, 동쪽엔 올림픽공원과 서울아산병원이 위치한 입지최우수 지역 - 상업지구:
- 잠실역 남쪽엔 롯데월드타워, 롯데월드, 북쪽엔 삼성SDS, 쿠팡, 한미약품 등 주요회사들이 입주해있으며, 우측 방이동엔 먹자거리 위치
(2) 인구
- 2024년 9월 기준 잠실권역 인구 수는 143,346명으로 송파구 전체의 22.0%, 서울시 전체의 1.5%, 전국의 0.3% 비중
- 2024년 9월 기준 지난 1년간 송파구에서 424세대가 순전출. 주로 강남, 강동, 하남, 성남으로 이동한 것으로 나타남.
- 반면 강남, 강동을 제외한 서울 전지역에서 상급지 갈아타기를 하며 송파구로 전입한 것으로 보임.
(3) 교통
- 잠실은 서울 주요권역에 짧으면 20분이내, 늦어도 1시간 이내 접근 가능
- 7~9시 출근 시간대 자차이동 기준 잠실역에서 주요 업무지구 접근성은 아래와 같음
- 강남권역(GBD, Gangnam Business District): 강남대로, 테헤란로 중심으로 강남, 서초, 송파구 일대
- 송파, 강남까진 20분내, 서초구는 30분내 접근 가능 - 도심권역(CBD, Central Business District): 광화문, 시청 주변 종로, 중구 일대 권역
- 한남역 인근 20분, 종로, 시청 인근 30분내, 광화문, 서대문/마포 근처는 40분내 접근 가능 - 여의도권역(YBD, Yeouido Business District): 여의도역 중심 영등포구 일대 권역
- 여의도 40분내, 영등포구 인근은 50분~1시간내 접근 가능
- 대중교통 기준 잠실역에서 주요 업무지구 접근성은 아래와 같음
- 강남권역(GBD, Gangnam Business District): 강남대로, 테헤란로 중심으로 강남, 서초, 송파구 일대
- 지하철 2호선 잠실역 - 2호선 강남역 12분
- 지하철 2호선 잠실역 - 2호선 서초역 16분
- 지하철 2호선 잠실역 - 신분당선/3호선 신사역 25분 - 도심권역(CBD, Central Business District): 광화문, 시청 주변 종로, 중구 일대 권역
- 지하철 2호선 잠실역 - 2호선 을지로입구역 26분
- 지하철 2호선 잠실역 - 6호선 한강진역 31분
- 지하철 2호선 잠실역 - 1호선 종각역 39분
- 지하철 2호선 잠실역 - 5호선 광화문역 39분
- 지하철 2호선 잠실역 - 5호선 마포역 43분 - 여의도권역(YBD, Yeouido Business District): 여의도역 중심 영등포구 일대 권역
- 지하철 2호선 잠실역 - 9호선 여의도역 32분 (급행)
- 지하철 2호선 잠실역 - 9호선 여의도역 48분 (완행)
- 지하철 2호선 잠실역 - 2호선 영등포구청역 44분
- 잠실은 경기남부 주요권역에 40분에서 1시간 이내 접근 가능
- 7~9시 출근 시간대 자차이동 기준 잠실역에서 주요 분당 및 기타 경기권역 접근성은 아래와 같음
- 분당권역(BBD, Bundang Business District): 분당과 판교역 일대 권
- 판교역까지 35분~40분, 정자역은 50분 정도에 접근 가능 - 기타경기권역(GABD, Gwachen, Anyang Business District): 과천, 안양, 의왕, 군포 일대 권역
- 과천역 인근 45분, 의왕, 평촌 50분, 안양 60분, 군포 1시간 초과해 접근 가능
- 대중교통 기준 잠실역에서 분당과 기타 경기권역 접근성은 아래와 같음
- 분당권역(BBD, Bundang Business District): 분당과 판교역 일대 권
- 지하철 2호선 잠실역 - 신분당선 판교역 29분
- 지하철 2호선 잠실역 - 신분당선 정자역 33분
- 지하철 2호선 잠실역 - 신분당선 미금역 35분 - 기타경기권역(GABD, Gwachen, Anyang Business District): 과천, 안양, 의왕, 군포 일대 권역
- 지하철 2호선 잠실역 - 4호선 정부과천청사역 39분
- 지하철 2호선 잠실역 - 4호선 범계역 47분
- 지하철 2호선 잠실역 - 1호선 군포역 1시간 4분
2. 주요 아파트 단지
- 잠실동은 1970년대 중반 주공아파트 1~5단지가 건설되었고, 1970년대 후반~1980년대에는 장미, 시영, 미성, 크로바, 우성, 아시아선수촌아파트 등 민영 아파트가 건설되었음
- 1990년대부터 잠실 주공아파트 1~4단지, 시영아파트의 재건축이 추진되었고, 주공 4단지가 가장 빠르게 진행되며 2006년말 레이크팰리스(2,678세대)로 입주 함
- 이후 주공 3단지(트리지움, 3,696세대), 2단지(리센츠, 5,563세대), 시영(파크리오, 6,864세대), 1단지(엘스, 5,678세대) 순서로 재건축이 완료되며 엘리트레파가 잠실권역 대표 아파트로 자리잡게 됨
- 2000년대 중후반엔 갤러리아팰리스, 더샵스타파크, 더샵스타리버, 롯데캐슬골드 등 주상복합이 연달아 입주 함
- 잠실권역은 아니지만, 2018년에는 가락동 시영아파트가 9,510세대 규모인 헬리오시티로 재건축되어 입주 함
- 헬리오시티를 제외한 잠실 주요단지 세대수는 약 42,000만세대. 3인 가구 가정 시 잠실동 인구의 80% 규모
- 진주, 미성, 크로바아파트도 2017년 관리처분인가 후 잠실 르엘, 잠실 래미안아이파크로 재건축이 진행되어 2025년 12월 입주 예정
- 최근 지지부진했던 잠실주공5단지, 장미, 아시아선수촌, 우성아파트 또한 정비사업을 적극적으로 추진해 나가는 중
- 우성 4차가 현재 사업시행인가를 받아 재건축 속도가 가장 빠르나, 층수 변경을 계획하고 있어 일정이 지연될 전망
- 그 다음으로는 잠실주공5단지와 장미아파트가 2025년 사업시행인가를 목표로 하고 있어 진행속도가 빠른 편
- 잠실주공5단지와 장미아파트는 한강조망과 주요 상업지구 접근성이 매우 좋아 향후 재건축이 완료된다면 엘리트레파와 잠실 르엘, 잠래아를 제치고 잠실 최상급지 아파트가 될 것으로 전망
3. 학군
(1) 중학교 (특목/자사고 진학률, 학업성취도)
- 중학교 학군이 학군지 분석의 가장 중요한 바로미터. 특목/자사고 진학률, 학업성취도를 기준으로 분석
- 잠실권역 대표 아파트 단지들인 엘리트레파 및 장미가 품고 있는 중학교들의 과학고 및 외국어고등학교 진학률은 3.1%로 송파구 전체 진학률 2.2%대비 0.9%p 높은 수준
- 대표 아파트 단지들의 특목고 및 자사고 진학률(과학고 및 외국어고 포함)은 17.2%로 송파구 전체 평균 13.2% 대비 4.0% 높은 수준
- 주요 단지내 학교 중 신천중, 잠실중, 잠신중은 20%가 넘는 특목/자사고 진학률을 기록.
- 40%~50% 특목/자사고 진학률을 보여주는 압구정, 대치, 일원동 최상위 학교들 대비는 낮은 수준
- 신사중(54.49%), 휘문중(49.27%), 압구정중(41.55%), 중동중(39.03%), 대청중(28.95%) - 다만, 대치동 대청중(28.95%), 대명중(27.94%), 신사동 신구중(25.00%), 개포동 개원중(21.11%), 역삼동 역삼중(20.11%), 개포동 구룡중(20.00%) 등 상위권 학교와 유사한 진학률 기록
(2) 초등학교 (학생 수, 저학년대비 고학년 학생 수 증분)
- 초등학교 학군은 1) 전체 학생 수와 2) 저학년대비 고학년 학생 수 증가를 기준으로 분류
- 학업성취도, 특목고 진학률이 높은 중학교 배정을 위해 초등학교 3학년 전후로 전학오는 수요가 많기 때문
- 신천중, 잠실중, 잠신중 진학이 가능한 잠일초, 잠신초, 버들초, 잠현초의 고학년 학생 수 증가폭이 큰 것이 확인 됨
- 그 외에도 보성중 진학이 가능한 오륜초와 세륜초도 고학년 학생 수 증가가 나타나는 학교로 확인
- 정신여중. 아주중 진학이 가능한 삼전초도 학생 수가 많이 늘었음
- 두 학교 모두 잠실권역 내에선 중위권으로 볼 수 있는 학업성취도와 진학률
- 인근이 잠실 학원가 및 대치동 라이딩이 매우 용이하며, 상대적으로 집값이 저렴한 지역에 위치한 영향으로 보여짐
(3) 고등학교 (서울대, 의치한약수 진학률)
- 고등학교 학군은 학업성취도, 서울대 진학률(5인이상인 경우만 집계), 의치한약수 진학률 등을 기준으로 분류
- 잠실여고, 보인고, 잠신고, 보성고 등만 유의미한 진학률을 보여주었음
- 중학교 학군을 분류하면서 확인된 것처럼, 잠실권역에서 학업성취도가 높은 아이들의 경우 특목/자사고 진학을 통해 잠실권역을 이탈하거나, 초등 5학년 정도에 대치동으로 전학가는 경우가 많아 상대적으로 고등학교의 진학성취도가 낮아 보이는 편
- 잠실에서 대입을 위한 교육을 시킨다면 1) 신천, 잠실, 잠신중 진학 후 특목고를 노리거나, 2) 잠신고 진학, 3) 기타 고교 진학 후 대치동 활용하는 방법 등을 고려해볼 수 있을 것 같음
- 그러나, 무엇보다 학습태도와 습관을 잘 만들어 주는 것이 가장 중요하겠음
(4) 주요 학원가
- 주요학원가는 레이크팰리스와 트리지움 앞, 방이동 학원가가 가장 크게 형성되어 있음
- 대치동 라이딩은 엘리트레에서는 20분 수준, 장미, 파크리오의 경우 30~40분 정도 소요
4. 정비개발사업 동향
(1) 잠실래미안아이파크 재건축
- 기존단지: 진주아파트
- 시공사: 삼성물산, HDC현대산업개발
- 규모: 총 23개동 (지하 4층 ~ 최고 35층)
- 용적률/건폐율: 276% / 17%
- 평균분양가: 평당 5,409만원
- 평균건축비: 평당 811만원
- 규제: 분상제, 전매제한 3년, 거주의무 2년
- 세대 수: 2,678세대 (일반분양 589세대)
- 입주자 모집공고일: 2024. 10. 11.
- 특별공급 접수일: 2024. 10. 21.
- 일반공급 접수일:
- 1순위 - 2024. 10. 22.
- 2순위 - 2024. 10. 24. - 당첨자 발표일: 2024. 10. 30.
- 입주예정일: 2025. 12.
(2) 잠실 르엘 재건축
- 기존단지: 미성, 크로바아파트
- 시공사: 롯데건설
- 규모: 총 13개동 (지하 3층 ~ 최고 35층)
- 용적률/건폐율: 276% / 17%
- 평균분양가: 평당 5,103만원
- 평균건축비: -
- 규제: 분상제, 전매제한 3년, 거주의무 2년
- 세대 수: 1,865세대 (일반분양 219세대)
- 입주자 모집공고일: -
- 특별공급 접수일: -
- 일반공급 접수일: -.
- 당첨자 발표일: -
- 입주예정일: 2025. 12.
(3) 잠실 주공5단지 재건축
- 입주일: 1977. 11. 15.
- 세대 수: 3,930세대
- 규모: 총 30개동 (지상 15층)
- 용적률/건폐율: 138% / 10%
- 주차대수: 2,411대 (세대당 0.61대)
- 정비계획:
- 서울시와 신속통합 자문 방식으로 추진 중
- 사업완료 후 6,491세대, 최고 70층 계획
- 추정 비례율 108.11% - 시공사: 삼성물산, GS건설, HDC현대산업개발 컨소시엄
- 재건축 진행 현황:
- 기본계획수립
- 안전진단
- 정비구역지정 / 2005. 12. 15.
- 추진위원회승인 / 2003. 12. 29.
- 조합설립인가 / 2013. 12. 19.
- 사업시행인가 / 2025년 예상
- 관리처분인가 / 2026년 예상
- 철거신고 / 2027년 예상
- 착공신고 / 2028년 예상
- 일반분양승인
(4) 잠실 장미아파트 재건축
- 입주일: 1차 1979. 01. / 2차 1979. 08. / 3차 1984. 08.
- 세대 수: 3,522세대
- 규모: 총 33개동 (지상 12~14층)
- 용적률: 1차 180%, 2차 190%, 3차 200%
- 주차대수: 3,522대 (세대당 1대)
- 정비계획:
- 서울시와 신속통합기획 방식으로 추진 중
- 사업완료 후 4,800세대, 최고 49층 - 시공사: 미정
- 재건축 진행 현황:
- 기본계획수립
- 안전진단
- 정비구역지정 / 2005. 12. 15.
- 추진위원회승인 / 2016. 06. 28.
- 조합설립인가 / 2020. 03. 24.
- 사업시행인가 / 2025년 예상
- 관리처분인가 / 2026년 예상
- 철거신고 / 2027년 예상
- 착공신고 / 2028년 예상
- 일반분양승인
(5) 잠실 우성 1,2,3차 재건축
- 입주일: 1981. 12.
- 세대 수: 1,842세대
- 규모: 총 26개동 (지상 12~15층)
- 용적률: 182.0%
- 주차대수: 1,842대 (세대당 1대)
- 정비계획:
- 조합방식 재건축 추진 중
- 사업완료 후 2,680세대, 최고 49층
- 추정 비례율 95.81% - 시공사: 미정
- 재건축 진행 현황:
- 기본계획수립 / 2006. 03. 20.
- 안전진단 / 2011. 07. 05.
- 정비구역지정 / 2015. 12. 17.
- 추진위원회승인 / 2006. 10. 04.
- 조합설립인가 / 2021. 06. 11.
- 사업시행인가 / 2025년 예상
- 관리처분인가 / 2026년 예상
- 철거신고 / 2027년 예상
- 착공신고 / 2028년 예상
- 일반분양승인
(6) 잠실 우성 4차 재건축
- 입주일: 1983. 08.
- 세대 수: 555세대 (재건축 후 825세대)
- 규모: 총 7개동
- 용적률: 194.0%
- 주차대수: 277대 (세대당 0.5대)
- 정비계획:
- 조합방식 재건축 추진 중
- 사업완료 후 825세대, 최고 32층
- 추정 비례율 80.23%
- 최근 최고 49층으로 정비계획 변경 추진 중 - 시공사: DL이앤씨 (ACRO)
- 재건축 진행 현황:
- 기본계획수립
- 안전진단 / 2015. 05. 06.
- 정비구역지정 / 2017. 07. 06.
- 추진위원회승인 / 2009. 12. 07.
- 조합설립인가 / 2018. 04. 02.
- 사업시행인가 / 2023. 08. 31.
- 관리처분인가 / 2025년 예상
- 철거신고 / 2026년 예상
- 착공신고 / 2027년 예상
- 일반분양승인
(7) 잠실운동장 MICE 개발 계획
- 서울시는 2024. 7. 24. 국제교류복합지구 내 잠실종합운동장 일대를 스포츠, MICE, 문화, 수변공간이 연계된 미래형 복합단지로 조성하기 위해 특별계획구역을 지정하고 세부개발계획을 수립
- 비즈니스호텔과 연계한 76m 높이의 돔 야구장, 지하철 2, 9호선 종합운동장역 인근 50층 규모의 업무시설 건설 예정
- 한강화 탄천 주변도 정비해 강으로 단절된 강남과 잠실 일대를 생태공원으로 연결 계획
- 2026년 착공, 2031년 완공 목표
- 근접한 엘스, 리센츠, 우성 1, 2, 3차, 아시아선수촌아파트가 최대 수혜단지이며, 잠실권역 전반적인 호재로 판단
(8) 삼성동 현대자동차 그룹 GBC(Global Business Complex) 개발 계획
- 현대자동차 그룹이 서울특별시 강남구 삼성동에 통합사옥으로 공사 중인 초고층 빌딩.
- 2006년부터 추진되던 건물로 당초 성동구 성수동 서울숲 옆의 구 삼표산업 공장 부지에 2011년 착공하여 2016년 완공을 목표로 지상 110층, 높이 540m (1,772ft)의 마천루로 계획되었다가 2020년 5월 20일 강남구 삼성동에 지하 7층, 지상 105층, 높이 569m의 규모의 계획을 공개
- 현대자동차그룹이 한국전력 부지를 10조 5,000억원에 매입해 단군이래 최대 거래가액을 기록
- 2021년 10월 4일, 현대자동차그룹이 강남구에 글로벌비즈니스센터(GBC) 설계 변경이 필요하다는 의견을 전달하였으며, 2024년 55층 타워 2개동과 저층부 4개동의 설계변경안을 발표하였으나 서울시에서 반려
- 현재차는 50층 두개동 계획안을 철회하고 새로운 안을 만들겠다고 발표하였으나, 초고층 계획은 미포함임을 밝힘
- 현대차 GBC 프로젝트는 서울시의 국제교류복합지구(잠실MICE) 프로젝트 내에 밀접하게 연관되어 있으며, GBC 완공시 잠실권역의 수혜로 이어질 전망
5. 가격동향 (아파트 30평형 / 주상복합 메인평형 중심)
(1) 단지별 비교
- 잠실권역 아파트 국평(주상복합은 메인평형) 가격은 최저 13.1억원에서 최고 34.0억원 범위에 분포
- 중위값은 23.5억원으로 잠실 국평 진입을 위해서는 대출포함 최소 20억원 초중반대의 자금이 필요
- 잠실 엘리트레파+헬의 실거래는 최저 22.5억부터 시작하며, 평당가격은 6,800만원 ~ 8,072만원 사이에 분포
- 리센츠와 엘스가 상대적으로 학군, 입지, 상권 등의 경쟁력 우위를 보유하고 있고, 잠실 MICE, 삼성동 현대차그룹 GBC 개발의 직접적인 수혜를 받는만큼 기대가 반영되어 가장 높은 가격을 시현하고 있는 것으로 보여짐
- 트리지움과 레이크팰리스가 평당 7,200만원대로 형성되어 있으며, 헬리오시티와 파크리오가 평당 6,800만원을 형성하며 뒤를 이어가고 있음
- 잠실 주요 재건축단지의 경우 단독 소단지인 우성 4차를 제외하면 최저 23억원부터 최대 34억원 수준으로 엘리트레파 대비 높은 수준을 보이고 있음
- 아시아선수촌과 주공 5단지가 30억원을 초과하여 거래되었으며 우성 1,2,3차와 장미는 24~26억원 사이에 거래
- 계약면적을 기준으로한 평당가격은 5,300만원 ~ 9,048만원 사이에 분포
- 다만, 재건축이 진행중인 단지인만큼 대지지분당 가격으로 다시 살펴볼 필요
- 아시아선수촌, 잠실 주공5단지, 장미 3차가 24.2~24.5평으로 유사한 대지지분을 보유하고 있으며, 장미 1,2차 우성 1,2,3차, 우성 4차는 15.5~16.2평의 대지지분을 보유
- 이를 기준으로 계산해보면 주요 재건축 단지 대지지분 기준 평당 가격은 모두 1억원을 상회
- 장미 1,2차, 우성 1,2,3차가 평당 1.5억원 수준이며, 아시아선수촌이 평당 1.4억원, 잠실 주공5단지가 평당 1.2억원, 장미 3차와, 우성 4차는 평당 1억원 수준
- 장미 3차의 경우 최근 30억 초반으로 실거래 된 점을 고려하면 잠실 주공5단지와 유사한 평당 1.2억원을 기록
- 향후 재건축 시 한강조망, MICE 개발 수혜 등을 고려하면 장미 1,2차는 비싸고, 우성과 아시아는 적정한 가격, 잠실 주공5단지와 장미 3차는 상대적으로 저평가 되어 있는 모습
(2) 매매 및 전세가 추이
[아파트]
- 엘리트레파 평균 전세가대비 매매가 멀티플은 2.2배, 재건축 7개 단지 평균 전세가대비 매매가 멀티플은 3.6배 수준
- 재건축 7개 단지 중 잠실주공 5단지 제외시 평균 멀티플은 3.2배 수준
- 엘리트레파의 경우 엘스가 2.4배로 평균대비 높은 편. MICE 개발 기대감이 매매가에 반영된 영향으로 판단
- 헬리오시티는 신축효과로 전세가가 상대적으로 높아 멀티플이 낮게 나타나는 것으로 해석 됨
- 잠실주공 5단지의 경우 녹물 등의 이슈로 실거주가 힘든 반면 재건축시 잠실 대장단지가 될 수 있는 입지에 위치한 만큼 매매가와 전세가 차이가 크게 나타나는 것으로 보여짐
- 나머지 재건축 아파트들의 경우 재건축을 진행중인 구축 아파트들의 평균 전세가율이 30% 수준이고, 수리수준에 따라 전세가 차이가 많이 나는 점 등을 고려하면 적정한 수준의 멀티플을 보여주고 있는 것으로 보임
- 2024. 09. 엘스 평균 매매가격 26.5억원, 전세가격 11.2억원, 전세가율 42.2%
- 매매가 상승률: YTD +13.8%, 3년 +7.0%, 5년 +42.6%, 10년 +182.9%
- 전세가 상승률: YTD -3.1%, 3년 +6.2%, 5년 +33.5%, 10년 +84.9%
- 전세가율 변동: YTD -7.3%p, 3년 -0.3%p, 5년 -2.9%p, 10년 -22.4%p - 2024. 09. 리센츠 평균 매매가격 26.7억원, 전세가격 12.3억원, 전세가율 46.1%
- 매매가 상승률: YTD +14.8%, 3년 +6.7%, 5년 +43.7%, 10년 +174.0%
- 전세가 상승률: YTD +2.1%, 3년 +8.0%, 5년 +39.7%, 10년 +100.7%
- 전세가율 변동: YTD -5.7%p, 3년 +0.6%p, 5년 -1.3%p, 10년 -16.8%p
- 2024. 09. 트리지움 평균 매매가격 24.3억원, 전세가격 11.5억원, 전세가율 47.3%
- 매매가 상승률: YTD +8.0%, 3년 +3.4%, 5년 +40.0%, 10년 +167.6%
- 전세가 상승률: YTD +7.6%, 3년 +0.3%, 5년 +31.6%, 10년 +85.5%
- 전세가율 변동: YTD -0.2%p, 3년 -1.4%p, 5년 -3.0%p, 10년 -20.9%p - 2024. 09. 레이크팰리스 평균 매매가격 25.0억원, 전세가격 11.2억원, 전세가율 44.8%
- 매매가 상승률: YTD +12.9%, 3년 +9.9%, 5년 +47.0%, 10년 +162.4%
- 전세가 상승률: YTD -2.5%, 3년 +27.1%, 5년 +31.1%, 10년 +85.6%
- 전세가율 변동: YTD -7.0%p, 3년 +6.1%p, 5년 -5.4%p, 10년 -18.5%p
- 2024. 09. 파크리오 평균 매매가격 22.5억원, 전세가격 10.3억원, 전세가율 45.6%
- 매매가 상승률: YTD +13.3%, 3년 -3.1%, 5년 +41.9%, 10년 +165.2%
- 전세가 상승률: YTD +1.5%, 3년 +2.5%, 5년 +30.3%, 10년 +74.5%
- 전세가율 변동: YTD -5.3%p, 3년 +2.5%p, 5년 -4.1%p, 10년 -23.7%p - 2024. 09. 헬리오시티 평균 매매가격 22.6억원, 전세가격 10.8억원, 전세가율 47.8%
- 매매가 상승률: YTD +16.6%, 3년 -2.9%, 5년 +48.6%
- 전세가 상승률: YTD +1.8%, 3년 -6.4%, 5년 +38.1%
- 전세가율 변동: YTD -6.9%p, 3년 -1.8%p, 5년 -3.6%p
- 2024. 09. 잠실 주공5단지 평균 매매가격 30.2억원, 전세가격 5.0억원, 전세가율 16.6%
- 매매가 상승률: YTD +12.0%, 3년 +3.4%, 5년 +45.2%, 10년 +135.4%
- 전세가 상승률: YTD -3.6%, 3년 -8.3%, 5년 +13.8%, 10년 +59.6%
- 전세가율 변동: YTD -2.7%p, 3년 -2.1%p, 5년 -4.6%p, 10년 -7.9%p - 2024. 09. 잠실 장미 1차 평균 매매가격 23.5억원, 전세가격 6.1억원, 전세가율 26.0%
- 매매가 상승률: YTD +19.0%, 3년 +1.2%, 5년 +50.0%, 10년 +198.2%
- 전세가 상승률: YTD +4.8%, 3년 +7.4%, 5년 +22.0%, 10년 +57.9%
- 전세가율 변동: YTD -3.5%p, 3년 +1.5%p, 5년 -6.0%p, 10년 -23.1%p
- 2024. 09. 잠실 장미 2차 평균 매매가격 23.1억원, 전세가격 6.9억원, 전세가율 29.6%
- 매매가 상승률: YTD +19.9%, 3년 +1.0%, 5년 +44.4%, 10년 +191.6%
- 전세가 상승률: YTD +8.5%, 3년 -4.3%, 5년 +30.5%, 10년 +78.4%
- 전세가율 변동: YTD -3.1%p, 3년 -1.7%p, 5년 -3.2%p, 10년 -18.8%p - 2024. 09. 잠실 장미 3차 평균 매매가격 26.1억원, 전세가격 9.7억원, 전세가율 37.2%
- 매매가 상승률: YTD +0.0%, 3년 -10.5%, 5년 +27.9%, 10년 +166.3%
- 전세가 상승률: YTD +0.5%, 3년 -2.3%, 5년 +21.3%, 10년 +90.2%
- 전세가율 변동: YTD +0.2%p, 3년 +3.1%p, 5년 -2.1%p, 10년 -14.9%p
- 2024. 09. 아시아선수촌 평균 매매가격 34.0억원, 전세가격 11.0억원, 전세가율 32.4%
- 매매가 상승률: YTD +13.3%, 3년 +18.7%, 5년 +51.1%, 10년 +186.1%
- 전세가 상승률: YTD +13.3%, 3년 +29.2%, 5년 +35.0%, 10년 +120.0%
- 전세가율 변동: YTD -0.0%p, 3년 +2.6%p, 5년 -3.9%p, 10년 -9.7%p - 2024. 09. 우성 1, 2, 3차 평균 매매가격 24.0억원, 전세가격 6.8억원, 전세가율 28.4%
- 매매가 상승률: YTD +11.9%, 3년 +4.3%, 5년 +44.7%, 10년 +186.9%
- 전세가 상승률: YTD +0.2%, 3년 -9.9%, 5년 +17.0%, 10년 +51.7%
- 전세가율 변동: YTD -3.3%p, 3년 -4.5%p, 5년 -6.7%p, 10년 -25.3%p
- 2024. 09. 우성 4차 평균 매매가격 17.0억원, 전세가격 6.0억원, 전세가율 35.2%
- 매매가 상승률: YTD +30.0%, 3년 -4.8%, 5년 +29.0%, 10년 +183.9%
- 전세가 상승률: YTD +28.3%, 3년 -7.9%, 5년 +36.4%, 10년 +60.0%
- 전세가율 변동: YTD -0.5%p, 3년 -1.2%p, 5년 +1.9%p, 10년 -27.3%p - 2024. 09. 잠실 현대 평균 매매가격 13.1억원, 전세가격 6.0억원, 전세가율 45.4%
- 매매가 상승률: YTD -11.5%, 3년 -17.9%, 5년 +19.1%, 10년 +120.2%
- 전세가 상승률: YTD -6.4%, 3년 +11.2%, 5년 +16.7%, 10년 +52.6%
- 전세가율 변동: YTD +2.4%p, 3년 +11.9%p, 5년 -0.9%p, 10년 -20.1%p
[주상복합]
- 2024. 09. 갤러리아팰리스 평균 매매가격 20.9억원, 전세가격 15.0억원, 전세가율 71.8%
- 매매가 상승률: YTD +0.0%, 3년 +0.0%, 5년 +17.4%, 10년 +85.0%
- 전세가 상승률: YTD +0.0%, 3년 +20.0%, 5년 +50.0%, 10년 +105.5%
- 전세가율 변동: YTD +0.0%p, 3년 +12.0%p, 5년 +15.6%p, 10년 +7.2%p - 2024. 09. 푸르지오월드마크 평균 매매가격 21.4억원, 전세가격 13.0억원, 전세가율 60.7%
- 매매가 상승률: YTD +2.9%, 3년 +9.7%, 5년 +44.1%, 10년 +96.9%
- 전세가 상승률: YTD +23.8%, 3년 -7.1%, 5년 +34.0%, 10년 +100.0%
- 전세가율 변동: YTD +10.3%p, 3년 -11.0%p, 5년 -4.6%p, 10년 +1.0%p
- 2024. 09. 더샵스타파크 평균 매매가격 21.0억원, 전세가격 17.0억원, 전세가율 81.0%
- 매매가 상승률: YTD +5.0%, 3년 +5.0%, 5년 +35.0%, 10년 +74.1%
- 전세가 상승률: YTD +25.9%, 3년 +13.3%, 5년 +61.9%, 10년 +97.7%
- 전세가율 변동: YTD +13.5%p, 3년 +6.0%p, 5년 +13.4%p, 10년 +9.6%p - 2024. 09. 더샵스타리버 평균 매매가격 21.3억원, 전세가격 11.0억원, 전세가율 51.6%
- 매매가 상승률: YTD +1.4%, 3년 +6.5%, 5년 +36.5%, 10년 +136.7%
- 전세가 상승률: YTD -8.3%, 3년 -31.3%, 5년 +10.0%, 10년 +61.8%
- 전세가율 변동: YTD -5.5%p, 3년 -28.4%p, 5년 -12.5%p, 10년 -23.9%p
- 2024. 09. 롯데캐슬골드 평균 매매가격 29.0억원, 전세가격 17.0억원, 전세가율 58.6%
- 매매가 상승률: YTD +23.4%, 3년 +11.8%, 5년 +75.8%, 10년 +142.7%
- 전세가 상승률: YTD -5.6%, 3년 +36.5%, 5년 +69.2%, 10년 +233.3%
- 전세가율 변동: YTD -18.0%p, 3년 +10.6%p, 5년 -2.3%p, 10년 +15.9%p
6. 규제
(1) 투기과열지구 및 분양가상한제
- 잠실 권역은 투지과열지구 및 분양가상한제 규제 지역이며, 투기과열지구에서는 재건축 조합설립인가 이후 소유권 이전등기 시까지 조합원 지위 양도가 제한 되는데, 현재 잠실 주요 재건축 단지 대부분이 조합설립인가 이후 단계에 위치
- 다만, 잠실 주공5단지, 장미 1~3차, 우성 1~3차의 경우 조합설립인가일에서 3년 이상 사업시행인가 신청 없이 시간이 소요되었기에, 조합원이 3년 이상 소유한 매물의 경우 조합원 지위 승계 가능
- 3개 단지는 2025년 중 사업계획승인 신청을 계획하고 있는 만큼, 사업계획승인 신청 이후부터는 조합원지위 승계가 다시 제한되어 공급매물이 급감할 것으로 예상
- 분양가 상한제 적용 지역으로 분양가격이 건축비 + 택지비 이하로 제한 됨. 이에 따라 분양수익 감소로 인해 사업성에 부정적 영향이 존재하나, 시세대비 저렴한 가격으로 분양이 되기 때문에 '로또 분양'에 대한 시장이 관심이 폭발
(2) 토지거래허가구역
- 국제교류복합지구(영동대로 복합개발사업 + 잠실 MICE 개발사업) 개발에 따라 인근 지역인 잠실, 삼성, 대치, 청담지역 투기수요 차단을 위해 2020년 6월 23일 ~ 2021년 6월 22일 기간동안 토지거래허가구역으로 첫 지정 됨
- 2024년 6월 13일 잠실동이 토지거래허가구역으로 재지정되며 2025년 6월 22일까지 주여지역 6㎡ , 상업지역 15㎡를 초과하는 아파트 거래 시 구청장 허가가 필요
- 토지거래허가구역 내에서는 구입주택이 최종 1주택이여야하며, 2년동안 실거주 의무, 매매 및 임대가 금지되기 때문에 투자수요 접근이 제한 됨
- 토지거래허가구역은 최대 지정기간이 5년으로 되어있어, 2025년 6월 이후 잠실동의 토지거래허가구역이 해제될 가능성이 있으며, 해제 시 투자수요 유입으로 가격 상승압력 받을 전망
7. 결론
- 잠실권역은 대단지 아파트 중심의 주거문화를 바탕으로 학군, 교통, 상업시설 인프라가 우수하고, 서쪽으로 강남서초에 인접, 북쪽은 한강, 동쪽으로는 대학병원인 아산병원과, 대형녹지인 올림픽공원을 보유한 대표적인 주거 선호지역
- 특히 강남·서초와 마포·용산·성동구 사이 중간 입지로 서울 부동산 시장의 허리 역할을하며, 잠실의 거래량과 가격이 상, 하급지 가격의 바로미터가 되어주고 있음
- 잠실동 전체와 신천동 재건축 단지(장미)가 토지허가거래제로 지정되어 있으나 2024년들이 가격이 꾸준하게 상승하여 엘리트레파의 경우 지난 7월 전 고점 가격을 회복
- 2025년 6월 토지거래허가구역 최대 지정기간인 5년이 도래하는만큼, 규제해제 시 투자수요 유입으로 가격 상승압력 받을 전망
- 2025년말 잠실 르엘, 잠실 래미안아이파크 등 약 17년만에 신축 대단지가 공급되면 잠실지역 아파트 가격의 상방은 30억원 위로 한번 더 높아질 것으로 전망 (현재 잠실 르엘, 잠실 래미안아이파크의 입주권은 30억원 상회)
- 2030년 이후로 장미, 주공 5단지, 우성, 아시아선수촌 등 재건축을 마친 신축 아파트의 입주가 예상되는 점과, 잠실운동장 MICE 복합공간, 삼성동 GBC 개발 등 확대되는 상업지구의 배후 주거지역이라는 점이 잠실지역 아파트 가격에 호재로 작용할 전망
- 현재 17~18년식인 엘리트레파의 경우, 재건축 추진 아파트들이 입주할때 쯤엔 연식이 30년에 가까워지는 만큼, 향후 리모델링을 추진할 수 있을 것으로 기대 (해당 시점에 용적률 상향 등 정책적으로 완화되는 부분이 있다면 재건축도 가능성 존재)
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Jayden의 부동산노트라는 텔레그램 채널을 운영하고 있습니다.
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