[재건축분석] 잠실 주공5단지 update

View

부동산/재건축 분석

[재건축분석] 잠실 주공5단지 update_24.11.04.ver

Jayden Kim. 2024. 11. 4. 10:56

본 글은 지난 10월 24일 작성한 잠실 주공 5단지 분석글의 업데이트 버전입니다.

본문 구조와 내용은 대부분 동일하며, 좀 더 다양한 시각에서 환급 및 분담금 규모를 참고하실 수 있도록 아래와 같이 일부 수정하였습니다.

1. 분석가정 수정

공사비 가정: 평당 1,200만원 → 평당 1,000만원 수정
이주비 대출규모: 권리가액의 50% → 40% 수정
공공분양 수익: 기존 0에서 957억원으로 상향 (분양가는 평당 공사비 1,000만원 적용)

2. 민감도 테이블 확대

기존 34평, 35평 테이블 하나씩 → 34, 35, 36평형별로 2개씩 테이블 확대
테이블상 평당 공사비 1,000~1,400만원 → 800~1,200만원

잠실 주공5단지 조합원 및 매수를 고민하시는 분들께 평당 800~1,200만원의 공사비 수준에서 얼만큼의 환급과 분담금이 나오는지 가늠하시는데 도움되시길 바랍니다.

감사합니다.

1. 잠실 주공5단지 정비사업 개요

(1) 대상 아파트

명칭: 잠실 주공5단지아파트 (Jamsil Jugong Apartment Complex 5)
주소: 서울특별시 송파구 송파대로 567 (잠실동)
입주일: 1977. 11. 15.
세대 수: 3,930세대
규모: 총 30개동 (지상 15층)
용적률/건폐율: 138% / 10%
전용면적:
- 34평(112B㎡ (76B),112A㎡ (76A))
- 35평(115T㎡ (81T))
- 36평(119A㎡ (82A), 119B㎡ (82B))
주차대수: 2,411대 (세대당 0.61대)
브랜드: 주공
시공사: 대한주택공사 (현 LH)

(2) 정비사업 개요

사업방식: 재건축 조합 방식 & 서울시에 신속통합 자문을 받으며 추진 중
사업계획: 사업완료 후 6,491세대, 최고 70층 계획
시공사: 삼성물산, GS건설, HDC현대산업개발 컨소시엄
재건축 진행 현황:
- 기본계획수립
- 안전진단
- 정비구역지정 / 2005. 12. 15.
- 추진위원회승인 / 2003. 12. 29.
- 조합설립인가 / 2013. 12. 19.
- 사업시행인가 / 착수 후 10년 10개월 경과
- 관리처분인가
- 철거신고
- 착공신고
- 일반분양승인
정비계획:

2024년 9월 잠실 주공5단지 정비계획 변경 고시
전체 사업면적은 변동 없으나, 주택용지, 근린생활시설, 공공용지가 증가하고, 복합용지와 도로, 공원, 학교 등의 정비기반시설 면적이 감소 변경

준주거지역 정비계획 용적률 327.87%에서 298.32%로, 최고층수 50층에서 최고층수 70층으로 변경
제3종 주거지역 정비계획 용적률 289.08%에서 270.10%로, 최고층수 35층에서 최고층수 49층으로 변경

세대수도 기존 6,350세대에서 6,491세대로 141세대 증가해 변경 (공공주택 811세대 포함)
60㎡ 이하 소형평수가 17세대, 85㎡초과 평수가 10세대 감소했으며, 60㎡~85㎡ 평형이 168세대 증가함.
85㎡ 초과가 3,186세대, 60㎡ ~ 85㎡ 가 2,054세대임을 고려하면, 3,930세대인 조합원 대부분은 국평 이상 분양 받을 수 있을 전망

https://www.youtube.com/watch?v=T7BGrpMSzOA&t=319s

잠실 주동5단지 재건축 설계영상 / 자료: YouTube

잠실 주공5단지 재건축단지는 토문건축에서 "빌 라디우스 잠실" 이라는 명칭으로 설계
모더니즘 건축의 아버지로 불리는 프랑스의 건축가 르 코르뷔지에의 건축 철학과 도시 계획안을 컨셉으로 활용
단지명은 확정인 것은 아니며, 차후 조합원들의 투표로 결정 예정

2. 사업성 분석

2024. 09. 정비계획 결정안을 토대로 사업성 분석을 수행한 결과는 아래와 같음

(1) 총 비용 계산

a. 종전자산평가액 추정

정비계획안에선 추산한 종전자산평가액은 34평 25.5억원, 35평 36.5억원, 36평 28억원 수준
그러나 최근 실거래가는 34평 27.9억원, 35평 30.2억원, 36평 32.2억원으로 상향조정이 필요하다고 판단
정비사업계획안 대비 10% 상향해 아파트 및 아파트외 종전자산평가액을 재계산함
종전자산평가액은 정비계획안 11조 1,796억원 규모에서 12조 2,976억원으로 상향 조정

b. 공사비 추정

공사비는 연면적에 공사비를 반영하는 방식으로 추정
정비계획의 사업면적에서 제3종 일반주거지역에 용적률 300%, 준주거지역에 용적률 400%를 적용해 총 면적 1,044,480㎡ 산출
정비계획상 평 기준 사업면적을 고려한여 연면적 전환계수 1.5배를 적용 후 평형으로 전환해 47.4만평을 산출
추정된 연면적 약 47.4만평에 고급화 고려한 공사비 평당 1,000만원을 반영
총 공사비는 4.7조원 규모로 추정

c. 사업비 추정

사업비는 정비계획 금액을 준용하였으나, 이주비 대출 이자에 대한 금융비용이 미반영 되어있어 이를 추가해 반영
종전자산평가액 12.3조원 중 40%를 이주비로 대출하고, 연 이자율은 5%, 대출기간은 예상공사기간인 5.5년으로 가정
산출된 조합원 이주비 지원에 따른 금융비용은 1.35조원 규모
이를 반영하면 사업비는 기존 8,593억원에서 2조 2,120원으로 157.4% 증가

(2) 총 수익 계산 (=종후 자산평가액)

종후자산평가를 위한 분양세대를 살펴보면 다음과 같음
총 분양세대 6,491세대, 조합원분양 3,949세대, 일반분양 1,731세대, 공공분양 811세대
제3종 일반주거지역 총 5,388세대, 조합원분양 3,099세대, 일반분양 1,478세대, 공공분양 811세대
(공공분양 물량은 세부 평형을 알 수 없어 제3종 일반주거지역 39㎡로 단순분류)
준주거지역 총 1,103세대, 조합원분양 850세대, 일반분양 253세대

정비계획상 평균 조합원 분양가는 평당 6,100만원, 일반 분양가는 평당 6,800만원 규모
최근 청담르엘 분양가(평당 7,566만원) 및 잠주5 분양예상시점이 최소 5년 후인점을 고려하면 분양가 상향조정 필요
조합원 분양가는 평당 6,700만원, 일반 분양가는 평당 8,500만원으로 상향
공공분양은 39평형 811세대로 가정하고, 평당 공사비 1,000만원을 분양가로 적용
이를 반영한 수익은 조합분양 11.3조원, 일반분양 5.0조원, 공공분양 957억원, 상가분양 2.8조원 규모
분양가 수정으로 총 수익은 기존 정비계획상 16.8조원에서 19.1조원으로 13.7% 증가

종후 자산평가액에서 공사비와 사업비를 제하고, 종전 자산평가액으로 나누어 산출한 비례율은 99.55%
정비계획상 제시된 비례율 108.11% 대비 8.56%p 낮은 수준으로 추정
비례율 = (총후 자산평가액 - 공사비 - 사업비) ÷ 종전 자산평가액
(19.2조원 - 4.7조원 - 2.2조원) ÷ 12.3조원 = 99.55%

(3) 분담금 계산

종전자산평가액에 비례율을 적용해 산출한 권리가액은 34평 27.9억원, 35평 29.0억원, 36평 30.7억원
이를 기준으로 분담금을 계산해보면 34평, 35평형은 전용 107㎡ 평형 선택시 부터 분담금이, 36평형은 전용 126㎡ 평형 선택 시부터 분담금 발생할 것으로 추정
정비계획에 담긴 분담금 추산액 예시대비 실제 환급규모는 소폭 낮으나 유사할 전망

**정비계획상 분담금 추산액
- 34평형: 84㎡ 선택시 3.7~4.7억원 환급, 100㎡ 선택시 1.9~2.3억원 환급, 107㎡ 선택시 0.1~0.7억원 환급
- 35평형: 84㎡ 선택시 4.8~5.8억원 환급, 100㎡ 선택시 2.9~3.4억원 환급, 107㎡ 선택시 1.1~1.8억원 환급
- 36평형: 84㎡ 선택시 6.4~7.4억원 환급, 100㎡ 선택시 3.2~4.6억원 환급, 107㎡ 선택시 2.7~3.0억원 환급
- 126㎡ 이상평형 선택시 부터 분담금 발생

(4) 민감도 분석

공사비와 금리에 따른 금융비 변동에 따른 분담금 변화를 판단해보기 위해 민감도 분석을 수행
기존 34평(76A) 보유자가 35평, 기존 35평(81A) 보유자가 40평형 선택시 분담금 산출 결과는 아래와 같음
34평(76A) → 제3종 일반주거지역 84A
- 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 300만원
- 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 환급 1억 3,600만원
- 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 환급 2억 7,500만원
- 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 환급 4억 1,400만원
- 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 환급 5억 5,300만원
34평(76A) → 제3종 일반주거지역 100C
- 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 3억 1,000만원
- 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 분담금 1억 7,100만원
- 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 분담금 3,200만원
- 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 환급 1억 700만원
- 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 환급 2억 4,600만원
35평(81A) → 제3종 일반주거지역 100C
- 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 2억 1,200만원
- 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 분담금 6,700만원
- 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 환급 7,700만원
- 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 환급 2억 2,200만원
- 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 환급 3억 6,600만원
35평(81A) → 제3종 일반주거지역 107A
- 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 3억 4,000만원
- 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 분담금 1억 9,600만원
- 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 분담금 5,200만원
- 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 환급 9,300만원
- 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 환급 2억 3,700만원
36평(82A) → 제3종 일반주거지역 107A
- 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 1억 9,300만원
- 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 분담금 4,000만원
- 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 환급 1억 1,300만원
- 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 환급 2억 6,500만원
- 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 환급 4억 1,800만원
36평(82A) → 제3종 일반주거지역 126A
- 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 7억 1,500만원
- 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 분담금 5억 6,200만원
- 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 분담금 4억 1,000만원
- 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 분담금 2억 5,700만원
- 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 분담금 1억 400만원

3. 향후 일정

잠실 주공5단지 조합에선 2025년 사업시행인가, 2026년 관리처분인가와 이주시작, 2033년 입주를 계획하고 있음
신통자문 방식으로 유관부처인 서울시와 논의도 활발히 하며 진행되고 있는점은 긍정적
다만, 조합원들간 이견 외에도 인근에 재건축 사업이 동시에 많이 진행되고 있는 점이 부담

현재 잠실 주공5단지 외에도 아시아선수촌, 우성 1,2,3차, 우성4차, 장미아파트가 재건축 사업을 추진 중
사업승인권을 가진 정부부처 입장에서는 멸실로 인한 이주민 규모도 고려해 사업진행 속도를 조절할 가능성 존재
특히 신통기획을 통해 재건축 사업이 추진중인 대단지 장미 1,2,3차와 동시에 이주하긴 쉽지 않을 것으로 생각 됨
장미아파트 조합이 계획중인 건축기간이 4~5년인 점을 고려하면, 사업순위 밀리는 순간 5년 지연될 가능성 존재
잠주5 조합원 입장에선 무조건 장미아파트 보다 빠르게 관리처분인가 받는 것을 목표로 해야할 것으로 보임

4. 가격 전망

잠실 주공5단지가 재건축이 되면 하이엔드 한강변 대단지로 잠실의 대장단지이자 랜드마크가 될 것으로 예상
재건축 시점의 잠실 주공5단지 가격을 예측하기 위해 한강조망, 상업지구, 아파트 단지 구성 등이 유사한 반포와 잠실의 재건축, 준신축, 신축 아파트 가격차이를 비교 분석

사업시행인가를 준비하고 있는 재건축 단지로 신반포 2차와 잠실주공5단지 가격을 비교
- 신반포 2차 50평형(전용 41.5평)의 대지지분이 25.4평으로 잠실 주공5단지 35평형 대지지분 24.5평과 유사
- 신반포 2차는 최근 54억원, 잠실 주공5단지는 30억원에 실거래
- 신반포 2차 대비 주공 5단지가 약 44%의 할인된 가격에 거래 됨
2008년 전후로 재건축을 진행한 단지로 반포 래미안퍼스티지, 반포자이와 잠실 엘스, 리센츠 가격을 비교
- 반래퍼와 반포자이 35평형은 최근 40억~41억원, 엘스와 리센츠는 26억~27억원에 실거래
- 반래퍼, 반자이 대비 엘스, 리센츠가 약 35% 할인된 가격에 거래 됨

주: 신반포2차, 반래퍼, 반포자이 합산 가격과 잠주5, 엘스, 리센츠 합산 가격 기준으로 할인율 산출

이를 평균하면 반포대비 잠실의 할인율은 최대 약 40%, 평균 30%, 최저 20% 수준

5. 결론

정비계획상 이주비 대출 이자비용 반영, 평당 공사비 1,000만원 기준으로 수정반영해 재계산 해보니 정비계획안과 유사한 수준의 환급금 발생 가능할 전망
잠실 주공 5단지는 재건축이 완료된다면 반포, 압구정에 이어 서울에서 손꼽는 대장단지로 자리매김할 것이 확실하며, 반포와 잠실의 가격 Gap을 고려해서 봐도 분담을 규모를 충분히 상회하는 가격 형성 가능할 전망
국평 선택기준, 30억 매수 + 취득세 1억 + 분담금 1~2억 + 재초환 고려해도 시가 40억원 이상 형성되면 차익은 충분
조합원 입장에선 재건축 초과이익환수제가 불확실성이자 부담이 되겠으나, 여야간 정비사업 활성화를 위해 폐지에 합의할 가능성이 있으며, 유지되더라도 고급화 전략을 통해 재초환 부담을 최소화 하는 방향으로 진행될 것으로 예상
잠실 주공5단지는 2000년대 초반부터 재건축사업을 추진했으나 중간중간 많은 어려움을 겪으며 오랜 시간이 경과
다만, 향후 수년간 주택 신규공급 절벽이 확실시 된 상황에서, 정비사업에 우호적인 정부, 여∙야당, 서울시 등의 태도 등을 고려하면, 이번엔 정말 사업 추진이 가능할 것 같은 분위기인 것은 사실
미래의 대장이 될 잠실 주공5단지를 매수할 돈과 10년~20년 버틸 수 있는 시간이 있다면 매수해볼만 하지 않을까?

10년안에 볼 수 있길. "빌 라디우스 잠실"

https://t.me/jaydensnote

Jayden의 부동산노트라는 텔레그램 채널을 운영하고 있습니다.

제가 관심있는 부동산 주요 뉴스, 동향, 분석결과 등을 공유합니다.

'부동산 > 재건축 분석' 카테고리의 다른 글

[재건축분석] 잠실 우성4차 (feat. 49층 안할수도?) (1)	2024.10.30
[재건축분석] 잠실 우성 1,2,3차 (feat. 내가 제일 빠를 수도?) (7)	2024.10.24
[재건축분석] 잠실 주공5단지 (feat. 나야 "분담금") (3)	2024.10.24

Share Link

Fasebook
Twitter

reply

부동산노트

View