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목차
1. 잠실 주공5단지 정비사업 개요
(1) 대상 아파트
(2) 정비사업 개요
2. 사업성 분석
(1) 총 비용 계산
a. 종전자산평가액 추정
b. 공사비 추정
c. 사업비 추정
(2) 총 수익 계산
(3) 분담금 계산
(4) 민감도 분석
3. 향후 일정
4. 가격 전망
5. 결론
1. 잠실 주공5단지 정비사업 개요
(1) 대상 아파트
- 명칭: 잠실 주공5단지아파트 (Jamsil Jugong Apartment Complex 5)
- 주소: 서울특별시 송파구 송파대로 567 (잠실동)
- 입주일: 1977. 11. 15.
- 세대 수: 3,930세대
- 규모: 총 30개동 (지상 15층)
- 용적률/건폐율: 138% / 10%
- 전용면적:
- 34평(112B㎡ (76B),112A㎡ (76A))
- 35평(115T㎡ (81T))
- 36평(119A㎡ (82A), 119B㎡ (82B)) - 주차대수: 2,411대 (세대당 0.61대)
- 브랜드: 주공
- 시공사: 대한주택공사 (현 LH)
(2) 정비사업 개요
- 사업방식: 재건축 조합 방식 & 서울시에 신속통합 자문을 받으며 추진 중
- 사업계획: 사업완료 후 6,491세대, 최고 70층 계획
- 시공사: 삼성물산, GS건설, HDC현대산업개발 컨소시엄
- 재건축 진행 현황:
- 기본계획수립
- 안전진단
- 정비구역지정 / 2005. 12. 15.
- 추진위원회승인 / 2003. 12. 29.
- 조합설립인가 / 2013. 12. 19.
- 사업시행인가 / 착수 후 10년 10개월 경과
- 관리처분인가
- 철거신고
- 착공신고
- 일반분양승인 - 정비계획:
- 2024년 9월 잠실 주공5단지 정비계획 변경 고시
- 전체 사업면적은 변동 없으나, 주택용지, 근린생활시설, 공공용지가 증가하고, 복합용지와 도로, 공원, 학교 등의 정비기반시설 면적이 감소 변경
- 준주거지역 정비계획 용적률 327.87%에서 298.32%로, 최고층수 50층에서 최고층수 70층으로 변경
- 제3종 주거지역 정비계획 용적률 289.08%에서 270.10%로, 최고층수 35층에서 최고층수 49층으로 변경
- 세대수도 기존 6,350세대에서 6,491세대로 141세대 증가해 변경 (공공주택 811세대 포함)
- 60㎡ 이하 소형평수가 17세대, 85㎡초과 평수가 10세대 감소했으며, 60㎡~85㎡ 평형이 168세대 증가함.
- 85㎡ 초과가 3,186세대, 60㎡ ~ 85㎡ 가 2,054세대임을 고려하면, 3,930세대인 조합원 대부분은 국평 이상 분양 받을 수 있을 전망
https://www.youtube.com/watch?v=T7BGrpMSzOA&t=319s
- 잠실 주공5단지 재건축단지는 토문건축에서 "빌 라디우스 잠실" 이라는 명칭으로 설계
- 모더니즘 건축의 아버지로 불리는 프랑스의 건축가 르 코르뷔지에의 건축 철학과 도시 계획안을 컨셉으로 활용
- 단지명은 확정인 것은 아니며, 차후 조합원들의 투표로 결정 예정
2. 사업성 분석
- 2024. 09. 정비계획 결정안을 토대로 사업성 분석을 수행한 결과는 아래와 같음
(1) 총 비용 계산
a. 종전자산평가액 추정
- 정비계획안에선 추산한 종전자산평가액은 34평 25.5억원, 35평 36.5억원, 36평 28억원 수준
- 그러나 최근 실거래가는 34평 27.9억원, 35평 30.2억원, 36평 32.2억원으로 상향조정이 필요하다고 판단
- 정비사업계획안 대비 10% 상향해 아파트 및 아파트외 종전자산평가액을 재계산함
- 종전자산평가액은 정비계획안 11조 1,796억원 규모에서 12조 2,976억원으로 상향 조정
b. 공사비 추정
- 공사비는 연면적에 공사비를 반영하는 방식으로 추정
- 정비계획의 사업면적에서 제3종 일반주거지역에 용적률 300%, 준주거지역에 용적률 400%를 적용해 총 면적 1,044,480㎡ 산출
- 정비계획상 평 기준 사업면적을 고려한여 연면적 전환계수 1.5배를 적용 후 평형으로 전환해 47.4만평을 산출
- 추정된 연면적 약 47.4만평에 고급화 고려한 공사비 평당 1,200만원을 반영
- 총 공사비는 5.7조원 규모로 추정
c. 사업비 추정
- 사업비는 정비계획 금액을 준용하였으나, 이주비 대출 이자에 대한 금융비용이 미반영 되어있어 이를 추가해 반영 함
- 종전자산평가액 12.3조원 중 50%를 이주비로 대출하고, 연 이자율은 5%, 대출기간은 예상공사기간인 5.5년으로 가정
- 산출된 조합원 이주비 지원에 따른 금융비용은 1.7조원 규모
- 이를 반영하면 사업비는 기존 8,593억원에서 2조 5,502원으로 196.8% 증가
(2) 총 수익 계산 (=종후 자산평가액)
- 종후자산평가를 위한 분양세대를 살펴보면 다음과 같음
- 총 분양세대 6,491세대, 조합원분양 3,949세대, 일반분양 1,731세대, 공공분양 811세대
- 제3종 일반주거지역 총 5,388세대, 조합원분양 3,099세대, 일반분양 1,478세대, 공공분양 811세대
(공공분양 물량은 세부 평형을 알 수 없어 제3종 일반주거지역 39㎡로 단순분류) - 준주거지역 총 1,103세대, 조합원분양 850세대, 일반분양 253세대
- 정비계획상 평균 조합원 분양가는 평당 6,100만원, 일반 분양가는 평당 6,800만원 규모
- 최근 청담르엘 분양가(평당 7,566만원) 및 잠주5 분양예상시점이 최소 5년 후인점을 고려하면 분양가 상향조정 필요
- 조합원 분양가는 평당 6,700만원, 일반 분양가는 평당 8,500만원으로 상향
- 이를 반영한 수익은 조합분양 11.3조원, 일반분양 5.0조원, 상가분양 2.8조원 규모
- 분양가 수정으로 총 수익은 기존 정비계획상 16.8조원에서 19.1조원으로 13.7% 증가
- 종후 자산평가액에서 공사비와 사업비를 제하고, 종전 자산평가액으로 나누어 산출한 비례율은 88.31%
- 정비계획상 제시된 비례율 108.11% 대비 19.80%p 낮은 수준으로 추정
비례율 = (총후 자산평가액 - 공사비 - 사업비) ÷ 종전 자산평가액
(19.1조원 - 5.7조원 - 2.6조원) ÷ 12.3조원 = 88.31%
(3) 분담금 계산
- 종전자산평가액에 비례율을 적용해 산출한 권리가액은 34평 24.8억원, 35평 25.7억원, 36평 27.2억원
- 이를 기준으로 분담금을 계산해보면 84평형까진 분담금이 미미한 수준이나, 100㎡ 평형대 이후부터는 억대의 분담금 발생하는 것으로 추정 됨
- 정비계획에 담긴 분담금 추산액 예시대비 실제 분담금 부담은 크게 확대될 것으로 전망
**정비계획상 분담금 추산액
- 34평형: 84㎡ 선택시 3.7~4.7억원 환급, 100㎡ 선택시 1.9~2.3억원 환급, 107㎡ 선택시 0.1~0.7억원 환급
- 35평형: 84㎡ 선택시 4.8~5.8억원 환급, 100㎡ 선택시 2.9~3.4억원 환급, 107㎡ 선택시 1.1~1.8억원 환급
- 36평형: 84㎡ 선택시 6.4~7.4억원 환급, 100㎡ 선택시 3.2~4.6억원 환급, 107㎡ 선택시 2.7~3.0억원 환급
- 126㎡ 이상평형 선택시 부터 분담금 발생
(4) 민감도 분석
- 공사비와 금리에 따른 금융비 변동에 따른 분담금 변화를 판단해보기 위해 민감도 분석을 수행
- 기존 34평(76A) 보유자가 35평, 기존 35평(81A) 보유자가 40평형 선택시 분담금 산출 결과는 아래와 같음
- 34평(76A) → 제3종 일반주거지역 84A
- 공사비 평당 1,400만원, 금리 6.0%: 분담금 3억 3,400만원
- 공사비 평당 1,300만원, 금리 5.5%: 분담금 1억 8,400만원
- 공사비 평당 1,200만원, 금리 5.0%: 분담금 4,100만원
- 공사비 평당 1,100만원, 금리 4.5%: 환급 1억 600만원
- 공사비 평당 1,000만원, 금리 4.0%: 환급 2억 5,300만원 - 35평(81A) → 제3종 일반주거지역 100C
- 공사비 평당 1,400만원, 금리 6.0%: 분담금 5억 5,500만원
- 공사비 평당 1,300만원, 금리 5.5%: 분담금 4억 300만원
- 공사비 평당 1,200만원, 금리 5.0%: 분담금 2억 5,000만원
- 공사비 평당 1,100만원, 금리 4.5%: 분담금 9,800만원
- 공사비 평당 1,000만원, 금리 4.0%: 환급 5,500만원 - 공사비 1,100만원/4%대로 하향안정화 된다면 3~40평대 분양받는 조합원들은 분담금이 없거나 미미할 것으로 전망
3. 향후 일정
- 잠실 주공5단지 조합에선 2025년 사업시행인가, 2026년 관리처분인가와 이주시작, 2033년 입주를 계획하고 있음
- 신통자문 방식으로 유관부처인 서울시와 논의도 활발히 하며 진행되고 있는점은 긍정적
- 다만, 조합원들간 이견 외에도 인근에 재건축 사업이 동시에 많이 진행되고 있는 점이 부담
- 현재 잠실 주공5단지 외에도 아시아선수촌, 우성 1,2,3차, 우성4차, 장미아파트가 재건축 사업을 추진 중
- 사업승인권을 가진 정부부처 입장에서는 멸실로 인한 이주민 규모도 고려해 사업진행 속도를 조절할 가능성 존재
- 특히 신통기획을 통해 재건축 사업이 추진중인 대단지 장미 1,2,3차와 동시에 이주하긴 쉽지 않을 것으로 생각 됨
- 장미아파트 조합이 계획중인 건축기간이 4~5년인 점을 고려하면, 사업순위 밀리는 순간 5년 지연될 가능성 존재
- 잠주5 조합원 입장에선 무조건 장미아파트 보다 빠르게 관리처분인가 받는 것을 목표로 해야할 것으로 보임
4. 가격 전망
- 잠실 주공5단지가 재건축이 되면 하이엔드 한강변 대단지로 잠실의 대장단지이자 랜드마크가 될 것으로 예상
- 재건축 시점의 잠실 주공5단지 가격을 예측하기 위해 한강조망, 상업지구, 아파트 단지 구성 등이 유사한 반포와 잠실의 재건축, 준신축, 신축 아파트 가격차이를 비교 분석
- 사업시행인가를 준비하고 있는 재건축 단지로 신반포 2차와 잠실주공5단지 가격을 비교
- 신반포 2차 50평형(전용 41.5평)의 대지지분이 25.4평으로 잠실 주공5단지 35평형 대지지분 24.5평과 유사
- 신반포 2차는 최근 54억원, 잠실 주공5단지는 30억원에 실거래
- 신반포 2차 대비 주공 5단지가 약 44%의 할인된 가격에 거래 됨 - 2008년 전후로 재건축을 진행한 단지로 반포 래미안퍼스티지, 반포자이와 잠실 엘스, 리센츠 가격을 비교
- 반래퍼와 반포자이 35평형은 최근 40억~41억원, 엘스와 리센츠는 26억~27억원에 실거래
- 반래퍼, 반자이 대비 엘스, 리센츠가 약 35% 할인된 가격에 거래 됨
- 이를 평균하면 반포대비 잠실의 할인율은 최대 약 40%, 평균 30%, 최저 20% 수준
- 반포 대장단지인 래미안 원베일리의 최근 평균 실거래가는 50억원
- 다른 변수를 전부 제외하고(수급 등) 단순히 1.5% 수준의 물가상승률만큼만 가격상승을 가정할 시 2033년 래미안 원베일리 전용 84㎡ 가격은 57억원으로 추정
- 2033년 재건축이 완료된 잠실 주공5단지 가격을 원베일리 추정가격과 잠실의 할인율을 고려해 추정하면 아래와 같음
- 최고 할인율 40% 가정 시 약 34억원
- 평균 할인율 30% 가정 시 약 40억원
- 최저 할인율 20% 가정 시 약 46억원 - 1) 현재 2025년 입주를 앞두고 있는 잠실래미안아이파크, 잠실 르엘의 시세가 이미 30억원 초반으로 형성되고 있고
2) 두 신축 단지 대비 잠실 주공5단지의 입지적 우위와, 고급화, 인플레이션 등을 고려하면
3) 신축 잠실 주공5단지 국평 40억원 달성은 충분히 가능할 것으로 전망
5. 결론
- 정비계획상 이주비 대출 이자비용 반영, 평당 공사비와 분양가 현실화를 고려해 재계산 해보니 정비계획안 대비 분담금 부담이 크게 증가
- 그럼에도 불구하고, 재건축이 완료된다면 반포, 압구정에 이어 서울에서 손꼽는 대장단지로 자리매김할 것이 확실하며, 반포와 잠실의 가격 Gap을 고려해서 봐도 분담을 규모를 충분히 상회하는 가격 형성 가능할 전망
- 국평 선택기준, 30억 매수 + 취득세 1억 + 분담금 1~2억 + 재초환 고려해도 시가 40억원 이상 형성되면 차익은 충분
- 조합원 입장에선 재건축 초과이익환수제가 불확실성이자 부담이 되겠으나, 여야간 정비사업 활성화를 위해 폐지에 합의할 가능성이 있으며, 유지되더라도 고급화 전략을 통해 재초환 부담을 최소화 하는 방향으로 진행될 것으로 예상
- 잠실 주공5단지는 2000년대 초반부터 재건축사업을 추진했으나 중간중간 많은 어려움을 겪으며 오랜 시간이 경과
- 다만, 향후 수년간 주택 신규공급 절벽이 확실시 된 상황에서, 정비사업에 우호적인 정부, 여∙야당, 서울시 등의 태도 등을 고려하면, 이번엔 정말 사업 추진이 가능할 것 같은 분위기인 것은 사실
- 미래의 대장이 될 잠실 주공5단지를 매수할 돈과 10년~20년 버틸 수 있는 시간이 있다면 매수해볼만 하지 않을까?
10년안에 볼 수 있길. "빌 라디우스 잠실"
| https://t.me/jaydensnote |
Jayden의 부동산노트라는 텔레그램 채널을 운영하고 있습니다.
제가 관심있는 부동산 주요 뉴스, 동향, 분석결과 등을 공유합니다.
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