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목차
1. 잠실 우성 4차 정비사업 개요
(1) 대상 아파트
(2) 정비사업 개요
2. 사업성 분석
(1) 총 비용 계산
a. 종전자산평가액 추정
b. 공사비 추정
c. 사업비 추정
(2) 총 수익 계산
(3) 분담금 계산
(4) 민감도 분석
3. 향후 일정
4. 가격 전망
5. 결론
1. 잠실 우성 4차 정비사업 개요
(1) 대상 아파트
- 명칭: 우성 4차 아파트
- 주소: 서울특별시 송파구 잠실동 320 잠실우성 4차
- 입주일: 1983. 08.
- 세대 수: 555세대
- 규모: 총 7개동
- 용적률: 194.0%
- 전용면적: 27평형(89.29㎡), 105세대, 대지지분 13.2평
31평형(105.52㎡), 300세대, 대지지분 16.1평
38평형(127.42㎡), 150세대, 대지지분 19.5평 - 주차대수: 277대 (세대당 0.5대)
- 브랜드: 우성
- 시공사: 우성건설
(2) 정비사업 개요
- 사업방식: 재건축 조합 방식
- 사업계획: 사업완료 후 825세대, 최고 32층
- 시공사: DL이앤씨(ACRO)
- 재건축 진행 현황:
- 기본계획수립
- 안전진단 / 2015. 05. 06.
- 정비구역지정 / 2017. 07. 06.
- 추진위원회승인 / 2009. 12. 07.
- 조합설립인가 / 2018. 04. 02.
- 사업시행인가 / 2023. 08. 31.
- 관리처분인가 / 추진 후 1년 1개월째 진행 중
- 철거신고
- 착공신고
- 일반분양승인 - 정비계획:
- 2023년 9월 우성 4차 사업시행인가 고시
- 대지면적 30,235.7㎡, 연면적 155,793.7㎡, 용적률 299.69%, 건폐율 25.03%, 지하4층~지상32층 계획
- 세대수는 기존 555세대에서 825세대로 270세대 증가 (임대주택 93세대)
- 59타입 185세대(임대 71세대), 70타입 118세대(임대 17세대), 84타입 356세대(임대 5세대), 102타입 163세대, 150P 2세대, 160P 1세대로 구성
- 조합원 555세대, 상가조합 일부가 아파트 분양을 받는 것을 가정해도 조합원 대부분이 70타입 이상 배정 가능
- 우성 4차 재건축단지는 DL이앤씨에서 "아크로 잠실" 이라는 명칭으로 시공 예정
2. 사업성 분석
- 2024. 09. 정비계획 결정안을 토대로 사업성 분석을 수행한 결과는 아래와 같음
(1) 총 비용 계산
a. 종전자산평가액 추정
- 종전자산평가액은 최근 실거래가의 90% 수준으로 추정
- 27평 14억원, 31평 16억원, 38평 17.7억원 수준
- 상가는 대지면적 307평에 인근 상가의 평균 평당가격 7,000만원 적용해 214.7억원으로 추정
- 우성 4차의 총 종전자산평가액은 9,452억원으로 추정
b. 공사비 추정
- 공사비는 연면적에 공사비를 반영하는 방식으로 추정
- 정비계획 사업면적에서 제3종 일반주거지역 용적률 300%, 정비기반 시설 100%를 적용해 총 면적 90,707㎡ 산출
- 연면적 전환계수 1.7배를 적용 후 평형으로 전환해 4.7만평을 산출
- 추정된 연면적 약 4.7만평에 평당 공사비 1,000만원을 반영
- 총 공사비는 4,712억원 규모로 추정
c. 사업비 추정
- 사업비는 총사업비 대비 평균 비중인 공사비 75%, 기타사업비 25%를 가정해 추정
- 공사비 4,712억원 규모 고려시 총 사업비는 1,369억원 수준으로 추정
- 조합원 이주비 관련 금융비용은 종전자산평가액의 40%, 금리 5%, 이주기간 3.5년으로 가정해 662억원으로 추정
- 총 사업비에서 공사비와 이주비 제외해 잔여 사업비는 약 707억원을 추정
(2) 총 수익 계산 (=종후 자산평가액)
- 종후자산평가를 위한 분양세대를 살펴보면 다음과 같음
- 총 분양세대 825세대, 조합원분양 565세대(68.5%), 일반분양 167세대(20.2%), 공공분양 93세대(11.3%)
- 조합원분양 전용 70㎡ 48세대, 84㎡ 351세대, 102㎡ 163세대, 150㎡ 2세대, 160㎡ 1세대
- 일반분양 전용 59㎡ 114세대, 70㎡ 53세대
- 조합원 분양가는 평당 5,500만원, 일반 분양가는 평당 6,500만원 수준 가정 (공공분양은 평당 공사비 적용)
- 최근 청담르엘(평당 7,566만원), 잠래아(평당 5,409만원) 케이스와 분양예상시점이 최소 2~3년 후인점 고려해 가정
- 상가는 공급면적 250평에 조합원분양가 5,500만원/평을 적용해 138억원으로 추정
- 이를 반영한 수익은 조합분양 1조 1,373억원, 일반분양 2,895억원, 공공분양 246억원 상가분양 138억원 수준
- 총 수익은 1조 4,652억원으로 추정
- 종후 자산평가액에서 공사비와 사업비를 제하고, 종전 자산평가액으로 나누어 산출한 비례율은 90.67%
비례율 = (총후 자산평가액 - 공사비 - 사업비) ÷ 종전 자산평가액
(1.4조원 - 0.47조원 - 0.14조원) ÷ 0.95조원 = 90.67%
(3) 분담금 계산
- 종전자산평가액에 비례율을 적용해 산출한 권리가액은 27평 12.6억원, 31평 14.5억원, 38평 16.1억원
- 이를 기준으로 27평형 보유자가 전용 59㎡ 선택 시 분담금 1.0억원, 전용 74㎡ 선택 시 분담금 4.2억, 전용 84㎡ 선택 시 분담금 6.5억원 발생 추정
- 30평대 이후부터는 전용 59㎡ 선택 시 분담금 없으며, 전용 84㎡ 선택 시 3.1억~4.6억원 규모 분담금 발생 추정
(4) 민감도 분석
- 공사비와 금리에 따른 금융비 변동에 따른 분담금 변화를 판단해보기 위해 민감도 분석을 수행
- 27평 보유자가 전용 59㎡, 84㎡ 선택 시, 31평 보유자가 전용 84㎡, 102㎡ 선택시 민감도 분석 결과는 아래와 같음
- 26평 → 전용 59㎡ 선택 시
- 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 2억 7,100만원
- 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 분담금 1억 8,500만원
- 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 분담금 9,900만원
- 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 분담금 1,300만원
- 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 환급 7,300만원 - 26평 → 전용 84㎡ 선택 시
- 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 8억 2,100만원
- 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 분담금 7억 3,500만원
- 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 분담금 6억 4,900만원
- 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 분담금 5억 6,300만원
- 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 분담금 4억 7,700만원 - 31평 → 전용 84㎡ 선택 시
- 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 6억 5,900만원
- 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 분담금 5억 6,000만원
- 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 분담금 4억 6,100만원
- 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 분담금 3억 6,300만원
- 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 분담금 2억 6,400만원 - 31평 → 전용 102㎡ 선택 시
- 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 10억 5,500만원
- 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 분담금 9억 5,600만원
- 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 분담금 8억 5,700만원
- 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 분담금 7억 5,900만원
- 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 분담금 6억 6,000만원
3. 향후 일정
- 우성 4차 조합은 기존 32층으로 사업시행인가를 받았으나, 현재 49층 상향을 검토 중
- 2025년초 층수를 최종확정하고 2026년 9월 착공, 2030년 3월 완공 일정을 계획 중
- 층수 상향시 동간거리 확대에 따른 주거환경 개선, 건폐율 감소 등의 장점이 있으나, 공사비가 증가하며, 인허가 비용, 공사기간 증가에 따른 이주비금융비용 추가발생 등의 단점이 존재
- 49층으로 층수상향 변경없이 계획대로 진행된다면 2030년 입주 가능성도 있어 보임
- 용적률상향 등 사업수익 개선 조건이 없다면, 내년 초 조합총회에서 49층 변경 안은 부결 가능성 높아 보임
4. 가격 전망
- 잠실 우성 4차가 재건축이 잠실권역내 대표적인 소형단지 아파트가 될 것으로 예상
- 재건축 시점의 우성 4차 가격을 예측하기 위해 입지, 상업지구, 아파트 단지 구성 등이 유사한 반포와 잠실의 재건축, 준신축, 신축 아파트 가격차이를 비교 분석
- 한강변에서 한블럭 떨어져 있는 재건축 단지로 반포 미도1차와 우성 4차 가격을 비교
- 반포 미도1차는 재건축조합설립 단계로 재건축 절차상 우성4차와 차이가 있으나, 입지, 세대 수, 대지지분 등의 유사성을 감안해 선정
- 반포 미도1차 33평형의 대지지분이 17.7평으로 우성 4차 31평 대지지분 16.1평과 유사
- 반포 미도1차는 최근 28억원, 우성 4차는 17.0억원에 실거래
- 반포 미도1차 대비 우성 4차가 약 39.2% 할인된 가격에 거래 - 2008년 전후로 재건축을 진행한 단지로 반포 래미안퍼스티지, 반포자이와 잠실 엘스, 리센츠 가격을 비교
- 반래퍼와 반포자이 35평형은 최근 40억~41억원, 엘스와 리센츠는 26억~27억원에 실거래
- 반래퍼, 반자이 대비 엘스, 리센츠가 약 35% 할인된 가격에 거래 됨
- 이를 평균하면 반포대비 잠실의 할인율은 최대 약 40%, 평균 28%, 최저 18% 수준
- 반포 7년차 784세대 아파트인 반포써밋 33평의 최근 실거래가는 31.5억원
- 다른 변수를 전부 제외하고(수급 등) 단순히 1.5% 수준의 물가상승률만큼만 가격상승을 가정할 시 2030년 반포써밋 전용 84㎡ 가격은 34.4억원으로 추정
- 2030년 재건축이 완료된 우성 4차 가격을 반포써밋 추정가격과 잠실 할인율을 고려해 추정하면 아래와 같음
- 최고 할인율 40% 가정 시 약 21.0억원
- 평균 할인율 28% 가정 시 약 25.2억원
- 최저 할인율 18% 가정 시 약 28.7억원 - 2025년 입주를 앞두고 있는 잠래아, 잠실 르엘의 시세가 이미 30억원 초반으로 형성되는점을 고려하면, 신축 우성 4차 국평의 20억원 중후반대 시세 달성 가능할 것으로 전망
5. 결론
- 우성 4차는 탄천이 바로 앞에 있고 9호선 역세권, 정신여중고 진학 가능, 잠실 MICE와 삼성동 GBC 개발의 간접 수혜단지, 그리고 대치동 라이딩이 상대적으로 용이하다는 장점이 있는 단지
- 우성 4차 재건축이 층수상향에 따른 일정변동없이 조합 계획대로 완료되면 2030년 잠실 소단지 중에선 대표단지로 자리매김할 것으로 보이며, 반포와 잠실의 가격 Gap을 고려해서 봐도 20억원 중후반대 가격형성 가능할 것으로 전망
- 31평 기준 17.9억 매수 + 취득세 0.6억 + 분담금 4억 + 재초환 고려시 20억 중후반대 가격은 2~5억원 수준의 안전마진 확보 가능한 것으로 추정. 잠실 내 재건축 추진중인 대형단지들 대비 상대적으로 낮은 안전마진 수준
- 다만, 이미 사업시행인가까지 받았기 때문에 빠른 속도로 재건축이 완료될 수 있다는 점이 긍정적
1,000세대 미만 소단지 중 가장 빠른 재건축 "ACRO 잠실"
| https://t.me/jaydensnote |
Jayden의 부동산노트라는 텔레그램 채널을 운영하고 있습니다.
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