[재건축분석] 잠실 우성 1,2,3차 (feat. 내가 제일 빠를 수도?)

 

목차

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1. 잠실 우성 1,2,3차 정비사업 개요

  (1) 대상 아파트

  (2) 정비사업 개요

 

2. 사업성 분석
  (1) 총 비용 계산
        a. 종전자산평가액 추정 
        b. 공사비 추정 
        c. 사업비 추정 

  (2) 총 수익 계산
  (3) 분담금 계산

  (4) 민감도 분석
 

3. 향후 일정 

4. 가격 전망

 

5. 결론

 

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1. 잠실 우성 1,2,3차 정비사업 개요

(1) 대상 아파트

잠실 우성 1, 2, 3차 전경(좌), 재건축 조감도(우)

잠실 우성 1, 2, 3차 위치

 

• 명칭: 우성 1,2,3차 아파트
• 주소: 서울특별시 송파구 잠실동 101-1 잠실우성 1,2,3차
• 입주일: 1981. 12.
• 세대 수: 1,842세대
• 규모: 총 26개동 (지상 12~15층)
• 용적률: 182.0%
• 전용면적: 26평형(86.09㎡~88.43㎡), 336세대, 대지지분 13.2평
                  31평형(102.65㎡~104.6㎡), 810세대, 대지지분 16.2평
                  42평형(141.57㎡), 432세대, 대지지분 21.8평
                  43평형(144.85㎡), 120세대, 대지지분 21.8평
                  52평형(173.63㎡), 144세대, 대지지분 26.8평
• 주차대수: 1,842대 (세대당 1대)
• 브랜드: 우성
• 시공사: 우성건설

(2) 정비사업 개요

• 사업방식: 재건축 조합 방식
• 사업계획: 사업완료 후 2,680세대, 최고 49층
• 시공사: 미정
• 재건축 진행 현황:
  - 기본계획수립 / 2006. 03. 20.
  - 안전진단 / 2011. 07. 05.
  - 정비구역지정 / 2015. 12. 17.
  - 추진위원회승인 / 2006. 10. 04.
  - 조합설립인가 / 2021. 06. 11.
  - 사업시행인가 / 착수 후 3년 4개월 경과
  - 관리처분인가 
  - 철거신고 
  - 착공신고 
  - 일반분양승인 
• 정비계획: 

• 2023년 10월 우성 1,2,3차 정비계획 변경 고시
• 전체 사업면적은 변동 없으나, 주택용지와 공원이 증가하고, 문화/복지시설, 유치원용지는 감소하는 방향으로 변경

• 획지1 용적률은 기존 291.26%이하에서 246.2% 이하로, 높이는 105m/35층 이하에서 170m/49층 이하로 변경
• 세대수도 기존 2,716세대에서 2,680세대로 36세대 감소 (공공주택도 기존 390세대에서 342세대로 감소
• 60㎡ 이하 소형평수가 174세대, 60㎡~85㎡ 평형이 36세대 감소했으며 85㎡초과 평수는 174세대 증가함.
• 84㎡ 이상 세대가 1,842세대 임을 고려하면 조합원 전체가 84이상평형을 분양받을 수 있을 것으로 예상

 

https://www.youtube.com/watch?v=I7jtmdNW8_M

 

• 우성 1,2,3차 재건축단지는 토문건축에서 "더리버마크 잠실" 이라는 명칭으로 설계
• 단지명은 확정인 것은 아니며, 차후 조합원들의 투표로 결정 예정

2. 사업성 분석

• 2024. 09. 정비계획 결정안을 토대로 사업성 분석을 수행한 결과는 아래와 같음

 

 (1) 총 비용 계산

   a. 종전자산평가액 추정 

 

• 종전자산평가액 예시가 없어 최근 실거래가의 90% 수준으로 평형별 종전자산평가액을 추정
• 26평 17.2억원, 31평 20.4억원, 42평 23.7억원, 43평 24.3억원, 52평 28.8억원 수준
• 상가와 유치원은 폐지하므로 현금청산 대상으로 종전자산평가액에서 제외

 

   b. 공사비 추정

• 공사비는 연면적에 공사비를 반영하는 방식으로 추정
• 정비계획 사업면적에서 제3종 일반주거지역 용적률 300%, 정비기반 시설 100%를 적용해 총 면적 344,014㎡ 산출
• 연면적 전환계수 1.5배를 적용 후 평형으로 전환해 15.6만평을 산출
• 추정된 연면적 약 15.6만평에 평당 공사비 1,000만원을 반영
• 총 공사비는 1.6조원 규모로 추정

 

    c. 사업비 추정

• 사업비 세부내역이 공개가 되지않아 통상적인 총사업비 대비 비중인 공사비 75%, 기타사업비 25%를 가정해 추정
• 공사비 1.6조원 규모 고려시 총 사업비는 2.1조원 수준으로 가정 
• 조합원 이주비는 종전자산평가액의 40%, 금리 5%, 4년으로 가정해 3,166억원으로 추정
• 총 사업비에서 공사비와 이주비 제외해 잔여 사업비는 약 2,341억원을 추정 
• 공사비를 제외한 사업비는 총 5,507억원 수준으로 산출 

 

(2) 총 수익 계산 (=종후 자산평가액)

• 종후자산평가를 위한 분양세대를 살펴보면 다음과 같음
• 총 분양세대 2,680세대, 조합원분양 1,840세대(68.7%), 일반분양 498세대(18.6%), 공공분양 342세대(12.8%)
• 조합원분양 60㎡ 이하 20세대(1.1%), 60㎡ ~ 85㎡ 이하 780세대(42.4%), 85㎡ 초과 1,040세대(56.5%)
• 일반분양 60㎡ 이하 380세대(76.3%), 60㎡ ~ 85㎡ 이하 96세대(19.3%), 85㎡ 초과 22세대(4.4%)

• 조합원 분양가는 평당 6,200만원, 일반 분양가는 평당 7,500만원 규모 (공공분양은 평당 공사비 적용)
• 최근 청담르엘 분양가(평당 7,566만원) 및 분양예상시점이 최소 5년 후인점을 고려하면 분양가 산정
• 상가는 공급면적 3,460평에 조합원분양가 6,200만원/평을 적용해 2,145억원으로 추정
• 이를 반영한 수익은 조합분양 4.7조원, 일반분양 1.0조원, 공공분양 909억원 상가분양 2,145억원 규모 
• 총 수익은 5조 9,922억원으로 추정

• 종후 자산평가액에서 공사비와 사업비를 제하고, 종전 자산평가액으로 나누어 산출한 비례율은 98.07%
    비례율 = (총후 자산평가액 - 공사비 - 사업비) ÷ 종전 자산평가액
    (5.9조원 - 1.56조원 - 0.55조원) ÷ 3.9조원 = 99.03%

 

(3) 분담금 계산

• 종전자산평가액에 비례율을 적용해 산출한 권리가액은 26평 16.8억원, 31평 20.0억원, 42평 23.2억원, 43평 23.8억원, 52평 28.2억원
• 이를 기준으로 26평형이 59선택시 환급금 1.5억, 74선택시, 분담금 2.2억, 84선택시 분담금 4.7억원 발생 추정
• 30평대 이후부터는 국평 선택시 무리없이 받을 수 있을 것으로 

 

(4) 민감도 분석

• 공사비와 금리에 따른 금융비 변동에 따른 분담금 변화를 판단해보기 위해 민감도 분석을 수행
• 기존 26평 보유자가 59㎡, 84㎡ 선택 시,  기존 31평 보유자가 84㎡, 102㎡ 선택시 민감도 분석 결과는 아래와 같음
  
  
• 26평 → 59㎡
  - 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 2,400만원
  - 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 환급 5,900만원
  - 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 환급 1억 4,700만원
  - 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 환급 2억 2,100만원
  - 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 환급 3억 2,200만원
  
• 26평 → 84㎡
  - 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 6억 4,900만원
  - 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 분담금 5억 6,100만원
  - 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 분담금 4억 7,300만원
  - 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 분담금 3억 8,600만원
  - 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 분담금 2억 9,800만원

• 31평 → 84㎡
  - 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 3억 6,700만원
  - 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 분담금 2억 6,300만원
  - 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 분담금 1억 5,900만원
  - 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 분담금 5,400만원
  - 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 환급 5,000만원
  
  
• 31평 → 102㎡
  - 공사비 평당 1,200만원, 금리 6.0%: 분담금 8억 1,300만원
  - 공사비 평당 1,100만원, 금리 5.5%: 분담금 7억 900만원
  - 공사비 평당 1,000만원, 금리 5.0%: 분담금 6억 500만원
  - 공사비 평당 900만원, 금리 4.5%: 분담금 5억 100만원
  - 공사비 평당 800만원, 금리 4.0%: 분담금 3억 9,700만원
  
  
• 공사비 900만원/ 금리 4%대로 진행된다면 30평대 이상 보유 조합원들은 분담금이 미미하거나 환급 전망

 

 

3. 향후 일정

• 우성 1,2,3차 조합은 2025년 사업시행인가, 2026년 관리처분인가와 이주시작을 계획하고 있는 것으로 보임
• 빠르면 2031년 입주 가능성도 있어 보임

잠실 주요 아파트 및 주상복합 단지

• 현재 잠실에선 우성 1,2,3차 외에도 잠실 주공5단지, 아시아선수촌, 우성4차, 장미아파트가 재건축 사업을 추진 중
• 사업승인권을 가진 정부부처 입장에서는 멸실로 인한 이주민 규모도 고려해 사업진행 속도를 조절할 가능성 존재
• 속도가 가장 빠른건 우성 4차이나 소단지 이므로 제외하고, 아시아선수촌은 이제 안전진단 통과한 단계라 제외하면, 잠실 주공5단지와 장미보다 빨리하는 것이 중요할 것으로 보임
• 잠실 주공 5단지는 조합원간 합의, 장미는 상가와의 갈등 봉합여부가 관건인데, 두 단지 모두 합의가 잘 되지 않으면 진행이 매우 더딜 가능성 존재
• 우성 1,2,3차 조합원 입장에선 잠주5나 장미보다 먼저 관리처분인가 받는다면, 잠래아, 잠르 다음 타자가 될 가능성도 기대해볼 수 있어 보임

 

 

4. 가격 전망

• 잠실 우성 1,2,3차가 재건축이 되면 탄천과 잠실 MICE 권역의 대단지 아파트가 될 것으로 예상
• 재건축 시점의 우성 1,2,3차 가격을 예측하기 위해 입지, 상업지구, 아파트 단지 구성 등이 유사한 반포와 잠실의 재건축, 준신축, 신축 아파트 가격차이를 비교 분석

• 한강변에서 한블럭 떨어져있고 사업시행인가를 준비하고 있는 재건축 단지로 신반포 4차와 우성 1,2,3차 가격을 비교
  - 신반포 4차 33평형(전용 24평)의 대지지분이 15.5평으로 우성 1,2,3차 31평 35평형 대지지분 16.2평과 유사
  - 신반포 4차는 최근 37.4억원, 우성 1,2,3차는 24.0억원에 실거래
  - 신반포 4차 대비 우성 1,2,3차가 약 35.8% 할인된 가격에 거래 됨
  
  
• 2008년 전후로 재건축을 진행한 단지로 반포 래미안퍼스티지, 반포자이와 잠실 엘스, 리센츠 가격을 비교
  - 반래퍼와 반포자이 35평형은 최근 40억~41억원, 엘스와 리센츠는 26억~27억원에 실거래
  - 반래퍼, 반자이 대비 엘스, 리센츠가 약 35% 할인된 가격에 거래 됨

• 이를 평균하면 반포대비 잠실의 할인율은 최대 약 40%, 평균 28%, 최저 20% 수준

• 반포 최신축중 하나인 래미안 원베일리의 가장 안쪽 단지인 108동~114동의 33평의 최근 실거래가는 44억원
• 다른 변수를 전부 제외하고(수급 등) 단순히 1.5% 수준의 물가상승률만큼만 가격상승을 가정할 시 2031년 래미안 원베일리 전용 84㎡ 가격은 49억원으로 추정
  
  
• 2031년 재건축이 완료된 우성 1,2,3차 가격을 원베일리 추정가격과 잠실의 할인율을 고려해 추정하면 아래와 같음
   - 최고 할인율 40% 가정 시 약 30억원
   - 평균 할인율 28% 가정 시 약 35억원
   - 최저 할인율 20% 가정 시 약 39억원
  
  
• 2025년 입주를 앞두고 있는 잠래아, 잠실 르엘의 시세가 이미 30억원 초반으로 형성되는점을 고려하면, 신축 우성 1,2,3차 국평의 30억원 후반대 시세 달성은 충분히 가능할 것으로 전망

 

5. 결론

• 우성 1,2,3차는 한강변은 아니지만 고층은 한강뷰가 보이는 위치이며, 2/9호선 역세권, 정신여중고를 품고있는 우수한 학군, 잠실 MICE와 삼성동 GBC 개발의 직수혜단지, 그리고 탄천이 가깝게 위치해 있다는 입지적 우위가 있는 단지
• 우성 1,2,3차 재건축이 완료되면 잠실동내 대표단지로 자리매김할 것으로 보이며, 반포와 잠실의 가격 Gap을 고려해서 봐도 30억원 후반대 가격형성 가능할 전망
• 국평 기준, 24억 매수 + 취득세 1억 + 분담금 1~2억 + 재초환 고려해도 30억 중후반 가격대 고려하면 안전마진은 충분
• 인근 재건축 사업단지인 잠실 주공 5단지는 조합원간 합의, 장미는 상가와의 갈등 봉합여부가 관건인데, 두 단지 모두 합의가 잘 되지 않으면 진행이 매우 더딜 가능성 존재
• 우성 1,2,3차 조합원 입장에선 잠주5나 장미보다 먼저 관리처분인가 받는다면, 잠실권역 내 2,000세대 이상 대형단지 중 잠래아, 잠르 다음 타자가 될 가능성도 기대해볼 수 있어 보임 
• 미래 잠실동 대표단지가 될 우성 1,2,3차를 매수할 돈과 10년을 버틸 수 있는 시간이 있다면 조합원이 되는 도전을 해볼만 하지 않을까.

 

 

잠실권역 대형단지 중 가장 빨리 재건축 될 수도.. "더 리버마크 잠실"

 

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